別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 津 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦 印  TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市新家町字西林２８１番６外 ②地積 　(㎡) 105,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1 工場 大規模工場が建つ内 陸型の工業地域 西11m市道、三方路 水道 伊勢中川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 伊勢中川駅北方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 雲出川左岸に大規模工場や事業所などが点在する地域状況で、土地利用に大きな変化は認められず、今後も現状 での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県内に所在する工業地域で、特に中勢地区方面との関連性が強い。大規模画地のため需要者は全国規 模の事業者が中心になると思料される。近年の工場地の動向として、沿岸部方面から内陸部方面へ移転する動きが顕著 であり、県内では新名神高速道路や東海環状自動車道の整備により輸送面が向上している。近隣地域は郊外に大規模工 場がほぼ単独で立地する状況から、市場の中心価格帯は把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の大規模工場などが点在する郊外の工業地域であり、賃貸用工場や倉庫は見られないため、原価法及び 収益還元法の適用を割愛した。大規模工業地自体の取引事例は少ないが、比準価格は、三重県の内陸部方面に立地する 工業地域で成立した取引事例を採用して試算されており、当該方面における市場動向を反映していると認められる。従 って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新名神高速道路の県内区間開通や東海環状自 動車道路の伸張など交通インフラの整備が進 み、工場用地の取得動向なども概ね安定して 推移している。 標準地周辺は郊外地区の一環として変化に乏 しいが、新名神高速道路の開通に伴って、県 内の渋滞が緩和するなど都心への輸送面で好 影響が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％