別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 9-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司 印  TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出長常町字四ノ割１１１８番３外 ②地積 　(㎡) 1,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 西22m市道 水道 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近く国道２３号へのアクセスも良好で、周辺では需要もやや回復するなど地価の下落幅は縮小傾向を示 している。中小規模の工場、倉庫等が立地する状況であり、地域内に変動要因は認められない。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、物流関係も混在する工場地域であり、中勢地域を中心として三重県内全域に及ぶ。需要者は、市 内の事業者のほか、中部圏等の広域に事業を展開する企業等も含まれるものと思料する。津波や液状化の懸念等から臨 海部より内陸部の高台が好まれる傾向にある。インフラ整備等が整った工場団地や高速道路等との利便性が良好な工業 地域の需要は堅調に推移している。なお、取引面積にばらつきがあり需要の中心価格帯は見出しがたい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の工場地は自己の事業用がほとんどで、中小工場としての賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法を非適 用とした。比準価格は類似地域内の規範性のある事例より求めており、工場地の市場動向を反映していると認められる 。主たる需要者も類似地域での取引価格水準を重視して意思決定するものと思料する。よって、比準価格を採用し、単 価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中勢バイパス等の幹線道路整備の進展ととも に内陸部の工業地域の需要は高まっている。 臨海部工業地域は、津波懸念等もあり需要は 弱い。 市街地に近く国道２３号へのアクセスも良好 で、地価の下落幅は縮小傾向を示す。内陸部 との比較で需要はやや弱い。地域内に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％