鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -25	津市		更地	（　）	ほぼ正方形	西21m県道、中間画地		近商居住誘導区域 (80,200)
b	１０３ -36	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、南西8m、北東7m、三方路		近商都市機能誘導区域 (90,200)
c	１０７ｙ -2	津市		更地	（　）	長方形	西36m国道、東6m、二方路		商業 (80,400)
d	１０７ｙ -3	津市		底地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南4m、角地		１住居 (60,200)
e	１０３ｙ -8	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、北東9m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,558	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,501	100 [ 85.7]	65,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 75,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,608	100 [ 108.8]	69,493		69,500
c	(　 ) 61,166	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	66,563	100 [ 96.0]	69,336		69,300
d	(　 66,000) 66,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	76,899	100 [ 111.6]	68,906		68,900
e	(　 ) 54,720	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,379	100 [ 84.7]	63,021		63,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,400 円／㎡]

津 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,788,060	3,447,180	13,340,880	12,508,300	832,580	（　0.9718） 809,101	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,266,057 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	637 ㎡	29.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２階以上を部分貸しの事務所で標準約１５０㎡を想定。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

地域の標準的な共用部分を想定し査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	70.0	280.00	2,100	588,000	5.0	2,940,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	400.00	75.0	300.00	1,600	480,000	5.0	2,400,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,200.00	73.3	880.00		1,548,000		7,740,000
								0

⑨年額支払賃料	1,548,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,576,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,576,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,857,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,718,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,740,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,788,060 円　　　　（　 26,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-1	1,666 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,607 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-16	2,161 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,601
c	１０３賃ｙ　　　　-4	2,417 ( 2,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [148.0]	100 [100.0]	1,633

津 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	557,280 円	18,576,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,447,180 円　（　　　　　　 5,412 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,508,300 円（　　　　　 19,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,788,060 円
②総費用	3,447,180 円
③純収益　①－②	13,340,880 円
④建物等に帰属する純収益	12,508,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	832,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,266,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
津 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-12

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　布生　太造

印

TEL.

鑑定評価額

44,200,000 円

１㎡当たりの価格

69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市津字万町１４１番外				②地積　(㎡)	637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.5:1	事務所Ｓ2	事務所、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	東50m国道	水道、ガス、下水	津 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

津駅南方

1.4km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの中低層の店舗、事務所ビルを主体とする地域である。地域要因に変化は見られないが、津市中心商業
地では改善傾向も見られ、当該地域の地価水準も、徐々に安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市内の幹線及び準幹線沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は市内の個人事業主で、規模によって
は全国展開の法人を含む。津市内では南方で大型商業施設が開店し、中心部では津駅前等の商業性の高い地域から、徐
々に回復傾向が広がっている。地域要因に変化はないが、需要は徐々に安定傾向にある。類似の商業地の取引は少なく
、取引される場合も利用用途、規模等によりばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの事務所、店舗等が中心の商業地域であるが、賃貸経営を目的とした新規の土地取引は見られない地域で、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域であり、収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が中心の地域
であり、類似性を有する事例から求められた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を
採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[125.3]

[100.0]
100

69,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

津駅周辺や丸之内地区から商業地の需要回復
傾向の範囲が広がっているが、今後は、消費
税増税が個人消費や雇用に与える影響が懸念
される。

中心部の幹線沿いに位置し、地域要因に大き
な変動はないが、当該地域の需要も徐々に安
定傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -13	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東26m県道、北7m、角地		商業都市機能誘導区域地区計画等 (90,300)
b	１０３ｙ -8	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、北東9m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	１０７ｙ -2	津市		更地	（　）	長方形	西36m国道、東6m、二方路		商業 (80,400)
d	１０３ -25	津市		更地	（　）	ほぼ正方形	西21m県道、中間画地		近商居住誘導区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,324	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.1]	77,254	100 [ 109.6]	70,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,500
b	(　 ) 54,720	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,379	100 [ 83.7]	63,774		63,800
c	(　 ) 61,166	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	66,563	100 [ 96.0]	69,336		69,300
d	(　 ) 56,558	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,501	100 [ 86.5]	65,319		65,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,400 円／㎡]

津 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,803,243	3,447,684	13,355,559	12,508,300	847,259	（　0.9718） 823,366	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	15,535,208 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	637 ㎡	29.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階・３階は各階事務所２室仕様（１５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 73.3 ％
の理由

共用部分・設備等。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	70.0	280.00	2,105	589,400	5.0	2,947,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	400.00	75.0	300.00	1,600	480,000	5.0	2,400,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	400.00	75.0	300.00	1,600	480,000	5.0	2,400,000
							0.0	0
～

～

計		1,200.00	73.3	880.00		1,549,400		7,747,000
								0

⑨年額支払賃料	1,549,400 円　×　12ヶ月　＝　 18,592,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,592,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,859,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,733,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,747,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,803,243 円　　　　（　 26,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-13	1,524 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,607 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-14	1,506 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,510
c	１０８賃　　　　-2	1,700 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,772

津 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	557,784 円	18,592,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,447,684 円　（　　　　　　 5,412 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,508,300 円（　　　　　 19,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,803,243 円
②総費用	3,447,684 円
③純収益　①－②	13,355,559 円
④建物等に帰属する純収益	12,508,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	847,259 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	823,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,535,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）