鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -45	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,240)
b	１０３ｙ -1	津市		底地	（　）	ほぼ長方形	東34m国道、北4m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,500)
c	１０３ -17	津市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,240)
d	１０２ -16	四日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東6m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,480)
e	１０３ -201017	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m市道、中間画地		（都）近商特別用途地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,373	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,050	100 [ 71.8]	236,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 175,454) 175,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,454	100 [ 73.5]	238,713		258,000
c	(　 ) 147,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,581	100 [ 65.9]	223,947		242,000
d	(　 ) 181,879	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	171,101	100 [ 71.9]	237,971		257,000
e	(　 ) 283,621	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	251,559	100 [ 96.7]	260,144		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	135,394,403	27,402,120	107,992,283	98,010,000	9,982,283	（　0.9458） 9,441,243	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	178,136,660 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	ＳＲＣ8	6,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,139 ㎡	21.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上事務所（標準専有面積１６０㎡）

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

エレベーター等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	75.0	750.00	2,950	2,212,500	5.0	11,062,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	800.00	80.0	640.00	2,370	1,516,800	5.0	7,584,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	800.00	80.0	640.00	2,280	1,459,200	5.0	7,296,000
							0.0	0
～

～

計		6,600.00	79.2	5,230.00		12,484,500		62,422,500
								0

⑨年額支払賃料	12,484,500 円　×　12ヶ月　＝　 149,814,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	149,814,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,981,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,832,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,422,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 561,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	135,394,403 円　　　　（　 118,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃　　　　-1	2,882 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,382 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-2	1,527 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,349
c	１１３賃ｙ　　　　-14	1,506 ( 1,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	2,248

津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,750,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,494,420 円	149,814,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,982,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,475,000 円	1,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,402,120 円　（　　　　　　 24,058 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,350,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 6,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,010,000 円（　　　　　 86,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	135,394,403 円
②総費用	27,402,120 円
③純収益　①－②	107,992,283 円
④建物等に帰属する純収益	98,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,982,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,441,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,136,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-3

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　中西　光男

印

TEL.

鑑定評価額

293,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市羽所町３７５番外				②地積　(㎡)	1,139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (100,600)
	不整形 1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南36m県道、三方路	水道、ガス、下水	津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ・近鉄津駅前にある地域
の躯要なランドマーク的地域

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

津駅東方

100m

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに位置する好立地からテナントビル、ビジネスホテル等の整備稼動が継続し、アスト津ビルに続
く一体化が窺え、人の流れ今後の整備の流れが改善し、各収益ビルの拡大が予測される。

(3)最有効使用の判定

８階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 152,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三重県下の主要都市（四日市市等）の類似の地域が存する一円の圏域である。需要者は、実需に基づく
金融機関、飲食関連等の法人が中心である。地方支店の廃止等の流れの中でオフィス需要は減少傾向である反面、ビジ
ネスホテルや飲食店舗の需要は維持されている。需要の中心となる価格帯は、土地の規模や繁華性の程度等によってバ
ラツキがあり一概に把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、収益価格は新規テナントビルとの賃料比較から
賃料低下傾向であり、競争力に劣り収益的跛行性がみられる。比準価格の観点から価格が形成されることが多く、収益
価格と地価水準との相関関係は希薄である。以上より、実証性ある取引事例より求め市場性を反映した比準価格を採用
し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　津 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 48.0]

[108.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

成長の鈍化が鮮明である。先行きは内外需と
もに停滞し景気の牽引役が不在となる懸念が
ある。所得水準改善は鈍く消費回復は弱い。
人口は微減推移。

津駅前商業ビル集合区にあり、北方へ伸張す
る北部区画整理事業がほぼ進捗し、延伸拡大
期待もあり、地域の一帯改善収益構築化が思
料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -17	津市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (80,240)
b	１０３ -45	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,240)
c	１０３ｙ -1	津市		底地	（　）	ほぼ長方形	東34m国道、北4m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,500)
d	１０２ -514	四日市市		貸家建付地	（　）	台形	西12.5m市道、北東4m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,581	100 [ 63.6]	232,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 169,373	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,050	100 [ 71.8]	236,838		256,000
c	(　 175,454) 175,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	175,454	100 [ 74.4]	235,825		255,000
d	(　 ) 229,037	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	234,379	100 [ 95.0]	246,715		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	135,126,531	27,393,228	107,733,303	98,010,000	9,723,303	（　0.9458） 9,196,300	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	173,515,094 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	ＳＲＣ8	6,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	1,139 ㎡	21.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上事務所（標準専有面積１６０㎡）

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

共用部分を考量のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	75.0	750.00	2,900	2,175,000	5.0	10,875,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	800.00	80.0	640.00	2,390	1,529,600	5.0	7,648,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	800.00	80.0	640.00	2,280	1,459,200	5.0	7,296,000
							0.0	0
～

～

計		6,600.00	79.2	5,230.00		12,459,800		62,299,000
								0

⑨年額支払賃料	12,459,800 円　×　12ヶ月　＝　 149,517,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	149,517,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,951,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,565,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,299,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 560,691 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	135,126,531 円　　　　（　 118,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３賃ｙ　　　　-4	2,417 ( 2,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３賃ｙ　　　　-11	2,571 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.5]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,520
c	１０４賃ｙ　　　　-2	1,972 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,364

津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,750,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,485,528 円	149,517,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,982,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,475,000 円	1,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,350,000 円	1,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,393,228 円　（　　　　　　 24,050 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,350,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 6,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,010,000 円（　　　　　 86,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	135,126,531 円
②総費用	27,393,228 円
③純収益　①－②	107,733,303 円
④建物等に帰属する純収益	98,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,723,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,196,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,515,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）