別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月9日　提出
津 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 3-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志 印  TEL. 
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 津市白塚町字石神４１７４番外
 ②地積(㎡) 2,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 田 住宅地域周辺の水田を主体とする地域 南東2m道路 白塚

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 ２ｍ道路 交通

施設		 白塚駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 市街化区域内に所在するものの海岸部寄りの位置にあり、津波に対する防災意識から宅地化の動きは当面低調に
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市及び周辺市における類似地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の開発業者や個人等である
。市内の海岸部寄りの地域においては津波に対する防災意識から標準地の如き宅地見込地の需要は弱い状態が続いてい
る。需要の中心となる価格帯は規模や造成の難易等により取引される価格がまちまちで一概には見出せない状況である
。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は類似性の認められる現実の取引事例から求めたものであり取引市場の動向を反映し実証的である。控除後価
格は投資採算性を反映した価格であるが宅地開発を想定する試算過程において想定要素が含まれるため流動的な側面が
ある。以上から複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格を重視し、流動的側面のある控除後価格を参考として、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -3.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県庁所在地である津市の人口は微減傾向。津市内に
おける分譲住宅地の開発動向は海から離れた市街地
西側寄りのものが多い。

地域要因に顕著な変動はないが、津波懸念によって
開発業者による素地需要は弱い状態にある。地価も
下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 津 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７

-20		 津市 畑   不整形 北3.5m市道、
中間画地

１住居

(60,160)
b １０７

-60		 津市 田   長方形 北5m市道、
西3m、準角地

都計外 
c １０８

-33		 津市 畑   ほぼ長方形 南西3.2m市道
、中間画地

（都） 

(70,200)
d １０９

-1		 津市 畑   長方形 東4.8m市道、
北3.8m、西3m、
三方路

近商
居住誘導区域
(80,200)
e １１３

-58		 亀山市 雑種地   ほぼ長方形 南5m市道、
北5m、二方路

（都） 工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
11,494 		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]
12,528 		 100
[ 155.9]
8,036 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,040 
b (　　            )
4,996 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
4,951 		 100
[  91.7]
5,399 
5,400 
c (　　            )
16,783 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
16,716 		 100
[  96.5]
17,322 
17,300 
d (　　            )
10,345 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 105.0]
9,783 		 100
[ 161.8]
6,046 
6,050 
e (　　            )
12,600 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
12,461 		 100
[ 109.2]
11,411 
11,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.24		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +9.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +31.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +3.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,000 円／㎡]
津 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  7.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,200  （　   68.4 ％）
23,393 		 10,500    588  1,780  10,525 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9124　　　　      9,603		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      7,900		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０９

-11

     47,598 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.0]		 100
[127.1]

     34,045 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     34,000 
b １０３

-47

     52,362 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[138.5]

     36,669 

     36,700 
c １０８

-20

     35,606 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[110.0]		 100
[100.1]

     32,013 

     32,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +21.0
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +40.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近  -11.0 環境　　　  +12.5
画地　　　  +10.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
津

-3
40,700 		 [ 97.5]
100		 100
[101.0]		 100
[115.0]
34,165 		 [100.0]
100
34,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　  +9.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,120 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     120 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     35 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    186 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.8 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ区画街路（アスファルト
　舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　排水用側溝取付け
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月8日　提出
津 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 3-1 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実 印  TEL. 
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 13,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 津市白塚町字石神４１７４番外
 ②地積(㎡) 2,028  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 田 住宅地域周辺の水田を主体とする地域 南東2m道路 白塚

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 田
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 海岸まで直線で東方約９００
ｍの距離にある		 道

路		 ２ｍ道路 交通

施設		 白塚駅南西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域では近年、住宅地開発は鈍化しており、当面は周辺も含め比較的小口の農地が必要に応じて個々に宅地
化される程度と予想される。地価動向は住宅地需要の伸び悩みもあり、もう暫く値下がりが続くと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 転換後、造成後戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市並びにその周辺市において住宅地等への転換が見込める農地等が見られる圏域で、特に近鉄名古屋線
沿線等は代替競争関係が強い。需要者は開発業者の他、自用目的で宅地転換を図る個人、法人である。開発業者による
取引は、販売リスクの軽減や大規模開発適地の減少から小規模開発を前提とするものが多い。需要の中心となる価格帯
は、開発規模や宅地見込地の熟成度によって総額が異なることでもあり、一概には把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価手法である上記２手法を適用した。比準価格は取引事例の収集の限界から工専や調
区を含む４事例を選択し、信頼度の高い事例を重視して比準価格を試算した。一方、控除後価格は小規模な住宅地開発
を前提とした投資採算性からアプローチしたもので論理的であるが、諸々の想定条件には一定の幅があるため流動的な
面が否めない。従って、比準価格を重視し、控除後価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 当市の人口は微減し、高齢化は進行している。土地
価格は中心部や環境及び利便性等が良好なエリアは
上昇を示す一方、沿岸部では下落が続く。

周辺も含めて地域要因に目立った変動は見られない
。沿岸部の宅地需要の低迷等から素地を求める動き
は鈍く、地価は下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 津 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０９

-1		 津市 畑   長方形 東4.8m市道、
北3.8m、西3m、
三方路

近商
居住誘導区域
(80,200)
b １１１

-5		 津市 田   ほぼ長方形 北西24m市道、
中間画地

工専

(60,200)
c １０７

-20		 津市 畑   不整形 北3.5m市道、
中間画地

１住居

(60,160)
d １０７

-51		 津市 畑   台形 南9m市道、
北東3m、
二方路

｢調区｣ 

(70,400)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
10,345 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 105.0]
9,783 		 100
[ 153.2]
6,386 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
6,390 
b (　　            )
10,000 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
9,940 		 100
[  88.9]
11,181 
11,200 
c (　　            )
11,494 		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  90.0]
12,528 		 100
[ 149.9]
8,358 
8,360 
d (　　            )
10,000 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]
9,960 		 100
[  91.5]
10,885 
10,900 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +6.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.24		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +11.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,100 円／㎡]
津 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  7.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,000  （　   68.4 ％）
23,256 		 10,500    588  1,780  10,388 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9124　　　　      9,478		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8227　      7,798		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０３

-32

     35,993 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[110.0]

     32,590 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     32,600 
b １０９

-12

     52,775 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.3]		 100
[130.2]

     35,776 

     35,800 
c １０３

-8

     39,400 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[115.0]

     34,192 

     34,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +10.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -7.0 環境　　　  +40.0
画地　　　  +13.3 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
津

-3
40,700 		 [ 97.5]
100		 100
[101.0]		 100
[122.9]
31,969 		 [100.0]
100
32,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +5.0
環境　　 +17.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,120 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     120 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     35 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    186 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.8 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ区画街路（アスファルト
　舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　排水用側溝取付け
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他