別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月8日　提出 津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -42 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二 印  TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高野尾町字新町１８１２番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ1 県道背後の農家住宅 を中心とする既存住 宅地域 北東5m市道 水道 下庄 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 下庄駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の農家集落地域である。周辺では店舗等生活利便施設があり、芸濃ＩＣとの位置関係も良好だが、要因 自体に変動はなく、当面地価は弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には当市及び隣接市の集落地域一円であり、農家住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は農業 従事者等であり、地縁血縁関係者や周辺住民間など市場性は狭く、他地域からの転入は少ない。市街化調整区域内等の 集落地域は、決定的な取得動機に欠け、土地の引き合いは乏しく、動きは少ない。市場における中心価格帯は規模等に より幅が大きく、把握できない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算していない。自用目的での取引が殆どで、取 引価格水準を指標に価格が形成される。比準価格は広域的に範囲を広げ、農家集落地域の信頼性のある取引から適正に 比準しえた。よって、求められた価格は市場の実態を反映し、実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は約２８万人、微減傾向で県平均と ほぼ同じ指数、景気は回復が一服し不透明。 津駅西方面は需要が安定、沿岸部等は低調と 二極化が進む。 利便施設との位置関係は良好であるが、市街 化調整区域内の農家集落として、動きが少な く、要因に殆ど変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％