別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -21 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄 印  TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市雲出本郷町字北ノ端１５０４番１６ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ国道に近い住 宅地域 北6m市道 水道、下水 高茶屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 高茶屋駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線国道背後の熟成の進む住宅地域で、特段の変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま戸建住宅地として推 移するものと予測する。沿岸部の住宅地であることから、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市南部の住宅地域で、需要者は市内居住者が中心で同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。津市南 部の住宅地の需要では、開発住宅地では中勢バイパス周辺地域に人気が高く、既成住宅地では久居駅西部を中心とする 地域に多いが、津波懸念のある沿岸部の既存住宅地への需要は弱い。土地取引は１７０㎡程度の標準的規模で５００万 円から６００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、画地規模が小さい戸建住宅を主体としており、共同住宅を想定することが困難であるため試算し なかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であり、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便 性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏ま えた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [205.5] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復が一服し、生産は横ばいだが 、個人消費は緩やかに持ち直し、雇用は改善 している。津市の人口は微減傾向で高齢化率 は増加している。 地域要因についての大きな変動はない。大規 模商業施設の開店はあったが、沿岸部の既成 住宅地で、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +88.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％