鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸田 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	Ａ岡崎（林）０２１７ -3	岡崎市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	Ａ岡崎（林）０１２０ -502	岡崎市		森林の土地所有権		不整形	東3.2m林道		｢調区｣地森計
c	Ａ豊田（林）０１２５ -501	豊田市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
d	Ａ豊田（林）０２１８ -1	豊田市		森林の土地所有権		不整形	西10m県道		｢調区｣地森計
e	１１９０５２３２１３ -52592	西尾市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 996	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	996	100 [ 106.5]	935	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	935
b	(　 ) 1,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,200	100 [ 121.8]	985		985
c	(　 ) 956	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	949	100 [ 101.4]	936		936
d	(　 ) 608	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	606	100 [ 67.3]	900		900
e	(　 ) 1,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,000	100 [ 99.0]	1,010		1,010

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +17.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +9.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -32.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -2.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 940 円／㎡]

幸田 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺の利用状況及び公法上の規制等から宅地開発される蓋然性も低いため、控除法は適用しない。

幸田 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域において林業経営に基づく収益性は低く、周辺で林業生産活動は見られないため
、収益還元法は適用しない。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
幸田 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸田 13-1

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　博之

印

TEL.

鑑定評価額

3,660,000 円

１㎡当たりの価格

940 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						24.0 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

額田郡幸田町大字深溝字初茸沢１９番１

②地積(㎡)

3,893

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

農地に近い南緩傾斜の
雑木の多い地域

南6m農道

三ケ根

1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 200 ｍ、西　 200 ｍ、南　 0 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 4,500 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

６ｍ農道

交通

施設

三ケ根駅北東方

1.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

幸田町南東部の林地地域であるが、当面利用状況に変化はないものと予測する。林地需要は極めて弱く価格水準
は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

山林

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 940 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幸田町を中心とする三河地区の林地地域である。需要者は林業に従事する個人又は砕石の生産等を目的と
する事業者である。当該地域においては輸入材による林業経営の事業採算性低下などにより林業経営を目的とする林地
の取引はほとんど見られない。需要の弱さから価格水準は弱含みである。林地取引は規模の大小、事情の有無、取引目
的が様々であるため中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　国内産木材価格の需要減、林業経営に不可欠な労働力コストの高騰により用材林の造林経営を基礎とする収益還元法
は費用が収益を上回ることから適用しなかった。また、転用して宅地利用する可能性も極めて低いため控除法も適用し
なかった。本件では市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、三河全域の林業市場の動向にも留意し
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 950 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.1 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

林業市場は林業従事者の高齢化、低価格の輸入材と
の競合による林業経営の事業採算性の低下などによ
り低迷している。

地域要因に変化は見られない。地価水準は弱含みで
ある。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較