別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 幸田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -8 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字荻字城跡１３５番１ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の周囲に農 地の多い住宅地域 西5m町道 水道、下水 幸田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 幸田駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既存の農家集落地域である。地域要因に特段の変化は見られないことから、当面は現状を維 持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は額田郡幸田町及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域である。地域と地縁性を有する個人が主たる需要 者である。周辺に農地が広がる既存の集落地域で、圏外からの転入は少く、開発も抑制されているため需要は限定的で ある。取引件数は少なく、取引総額も土地の規模等によってまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が主体の市街化調整区域内の住宅地で賃貸市場の成熟度は極めて低い。共同住宅の想定は合理性に欠くため収 益還元法は適用できなかった。比準価格は幸田町及び隣接する岡崎市内の市街化調整区域内の取引事例を採用して求め たもので、市場の実態を反映した価格である。自己利用目的の取引が中心で、需要者は周辺の取引相場を重視して意思 決定する傾向があるため比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の土地需要は概ね安定傾向にある。特に 、ＪＲ幸田駅、相見駅周辺の区画整理が行わ れた住宅地に対する需要は堅調に推移してい る。 既存の農家集落地域であり、地域要因に大き な変化は見られない。地価は横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％