別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 幸田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -6 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字菱池字山ノ郷１番１２外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北5m町道 水道、ガス、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 幸田駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、近隣地域に特段の変動はないが、北方における土地区画整理事業による 宅地分譲及び商業施設の出店等により、住環境は良くなっており、地価水準は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、幸田町内の居住者を中心に、周辺市の居住者も含 まれる。当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域で、北方で土地区画整理事業による宅地分譲が行われ、商業施設 も出店するなど、当該地域においても居住環境は良くなっているため、住宅用地として底堅い需要が認められる。市場 の中心価格帯は、土地で１５００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性が重視され自用目的の取引が中心である。対象標準地 は画地条件により収益建物の想定が現実的ではないため収益価格を試算しない一方、類似性の高い複数の取引事例から 規範性ある比準価格が求められた。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡、単価 と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [100.0] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幸田町の人口は増加傾向にある。エリア毎に 引き合いの強弱が見られ、地域経済に先行き 不透明感があるが、不動産市況は概ね堅調に 推移している。 当地域の北方で土地区画整理事業による宅地 分譲が行なわれ、これに伴い商業施設も出店 しており、生活利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％