別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 幸田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字深溝字里前１２番 ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南西6m町道 水道、下水 三ケ根 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 三ケ根駅北方 580m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三ケ根駅から徒歩圏内の住宅地域である。土地区画整理事業により整備された住宅地域にて居住環境に恵まれた 地域として今後共発展していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸田町内のＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者若しくは地縁性を有する隣 接市の居住者が想定される。当地域は土地区画整理済の、最寄駅から徒歩圏内の居住環境に恵まれた住宅地域であり、 幸田町中心部から離れるものの需給は概ね安定している。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規 模で１６００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、共同住宅も見受けられるが多くは自用の戸建住宅であり、当地域は収益性より居住の快適性が重視 され周辺の価格水準を指標に価格は決定される。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには規模が過小のため、収益価 格は非適用とした。従って、本評価では実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との 均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [104.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の先行きは不透明な情勢のなか、幸 田町の人口は増加傾向にあり、不動産市況は 堅調に推移している。 三ケ根駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地 域である。周辺地域にて土地区画整理事業が 施行中であり、利便性の向上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％