別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 幸田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -3 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓 印  TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字菱池字桜坂１２番３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m町道 水道、ガス、下水 幸田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 幸田駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。新興住宅地域と需要が競 合する懸念もあるが、町中心部に位置し生活利便性が高いため、地価は底堅く推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線で幸田町内を中心とする住宅地域。需要者の中心は当町居住者のほか隣接市居住者。 住宅地供給としては市街化区域内農地の小規模開発のほか土地区画整理事業による保留地処分など。製造業が多く立地 し所得水準が安定している町内居住者や隣接西三河地区居住者の需要の底堅さを反映し、当町住宅地市場は概ね安定的 に推移している。土地は総額２，０００万円以下、新築建売物件は３，０００万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、経済合理性に見合った共同住宅の建築想定は地域環境に適合しな いと判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用 目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表 標準地から規準した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町人口、世帯数とも微増基調。製造業が多 く立地し不動産需要の底堅い当町の需給は安 定しており、ここ一年間の市況は安定的に推 移している。 ここ一年間で特筆すべき変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％