別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
武豊 9-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 9-3 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 佐野 正佳 印  TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  1㎡当たりの価格 35,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡武豊町大字東大高字北浜田43番3外
②地積
 (㎡)
804  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



不整形
1:1.2
工場

中小工場、共同住宅
、一般住宅が混在す
る地域
北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴

1.3km
(2)



①範囲 東    45 m、西    25 m、南    75 m、北    45 m ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         750 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
住宅利用も見られる住工混在
地域


5m町道 交通

施設
富貴駅北東方

1.3km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域周辺で事業所の整備が進んでおり工業地域としての純度が若干高まることが予測される。沿岸地域にあ
り住宅地需要、工業地需要ともにやや弱含みで、地価は微減で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
不整形                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            35,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び衣浦港沿岸を含む周辺市町に存する中小工業地域である。主たる需要者は物流、製造、加工等
の中小事業者である法人またはその経営者個人である。鉄道駅からやや距離のある沿岸の住工混在地域に存し住宅地需
要、工業地需要ともにやや弱含みである。工業地の取引は稀少で立地、規模もまちまちであり取引単価の振れ幅も大き
いため土地取引の中心価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域においては倉庫、工場等の賃貸市場が未成熟で、経済合理性に合致した賃貸物件を想定することが困難である
ため収益価格を試算しなかった。比準価格は取引市場の実態を反映し実証的である。事業所を中心に自己使用目的の土
地取引が主であり、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる市場状況にある。そこで、
比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大府 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         54,800 円/㎡
[102.2]
100
100
[100.0]
100
[157.5]
[100.0]
100
35,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           35,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
武豊町内の工業地需要は関連産業との位置関
係や規模等により均衡又はやや弱含みで、地
価動向も横ばい又はやや弱含みである。


近隣地域周辺で事業所の整備が進んでいるが
地域の利用状況自体に大きな変動はない。工
業地需要はやや弱含みで、地価は下げ止まり
つつある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     -1.0
環境       +61.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 武豊 9-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A武豊31
10
-27
知多郡武豊町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南11m県道、
中間画地




準工

(60,200)
b A武豊01
10
-560
知多郡武豊町

底地


  
(           ) 
不整形 西4m町道、
中間画地




準工

(60,200)
c A碧南02
19
-28
碧南市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東15m市道、
南12m、角地




工専

(70,200)
d A碧南02
19
-27
碧南市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北20m市道、
西10m、角地




工専

(70,200)
e A碧南01
19
-530
碧南市

建付


  
(           ) 
長方形 西11m市道、
中間画地




工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,681  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

51,407 
100
[ 144.5]

35,576 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

35,600 
b (      18,788
37,576  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  76.5]

48,677 
100
[ 137.9]

35,299 

35,300 
c (            
31,382  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,382 
100
[  87.2]

35,989 

36,000 
d (      27,180
27,180  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

26,911 
100
[  83.4]

32,267 

32,300 
e (            
27,311  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

27,311 
100
[  70.8]

38,575 

38,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +2.0 環境     +30.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +38.0
画地     -23.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +12.0 交通・接近    0.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +14.0 交通・接近    0.0 環境     -23.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -1.0 環境     -29.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      35,600 円/㎡]  



武豊 9-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域においては倉庫、工場等の賃貸市場が未成熟で、経済合理性に合致した賃貸物件を想定することが困難
であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
武豊 9-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 9-3 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 白井 信之 印  TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  1㎡当たりの価格 35,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡武豊町大字東大高字北浜田43番3外
②地積
 (㎡)
804  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)



不整形
1:1.2
工場

中小工場、共同住宅
、一般住宅が混在す
る地域
北西5m町道 水道、ガス、下水 富貴

1.3km
(2)



①範囲 東    45 m、西    25 m、南    75 m、北    45 m ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         750 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

5m町道 交通

施設
富貴駅北東方

1.3km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
国道247号背後の中小工場地であるが、街路条件に難があり、震災リスク等から住宅地への転用も困難である
ため、当面現状のまま推移してゆくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
不整形                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            35,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び隣接市町の工業地域。主たる需要者は製造業を営む同一需給圏内の中小規模事業者である。近
隣地域は国道247号背後至近に位置し、利便性は良好であるが、設備投資に係る土地需要は依然停滞しており、また
街路条件も劣るため需要は弱く地価は弱含みに推移している。中心となる価格帯は規模によって大きく異なるため、把
握が困難であるが、3.5~4万円/㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は武豊町南寄りの国道247号背後の中小工場地域に所在する。工場・倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、
収益還元法は適用しなかった。自用目的とする土地取引が中心の中小工場地であり、市場を反映した規範性の高い比準
価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 大府 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         54,800 円/㎡
[102.2]
100
100
[100.0]
100
[157.5]
[100.0]
100
35,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           35,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は回復基調にあるが、国際情勢が不安定
で、株価・円相場等先行き不透明感もあり、
当地方の不動産市場も依然二極化の傾向が顕
著である。

共同住宅、一般住宅も混在する中小工場地で
あり、特記すべき地域要因の変動はないが、
街路条件にやや難があるため、地価は下落傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     -1.0
環境       +61.0
行政        -5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 武豊 9-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A武豊30
10
-36
知多郡武豊町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南5m町道、
東5m、準角地




準工

(60,200)
b A武豊30
10
-26
知多郡武豊町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北6m町道、
中間画地




準工

(60,200)
c A武豊31
10
-27
知多郡武豊町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南11m県道、
中間画地




準工

(60,200)
d A武豊01
10
-560
知多郡武豊町

底地


  
(           ) 
不整形 西4m町道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,148  
100
[ 100.0]
[  97.2]
100
100
[   /  ]
100
[  58.9]

36,550 
100
[ 100.0]

36,550 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

36,600 
b (            
48,169  
100
[ 100.0]
[  96.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

54,913 
100
[ 151.4]

36,270 

36,300 
c (            
49,681  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

51,407 
100
[ 144.5]

35,576 

35,600 
d (      18,788
37,576  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  76.5]

48,677 
100
[ 143.9]

33,827 

33,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -41.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境     +40.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   +2.0 環境     +30.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +44.0
画地     -23.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      35,600 円/㎡]  



武豊 9-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
工場敷地の標準地であり、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸を想定することが困難である。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ