別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 武豊 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -10 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字塩田１８１番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所も見られる住宅地 域 北6m町道 水道、ガス、下水 上ゲ 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 上ゲ駅北東方 730m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住工混在地域であり、概ね現状で推移することが予測される。沿岸に近い住宅地の需要は弱含みであり、地価は 弱含みに推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及びＪＲ武豊線沿線の武豊町及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は武豊町在住の個 人であり、既成の住工混在地域にあって隣接市町からの転入は少ない。鉄道駅徒歩１０分圏内にあるものの沿岸に近い 地域に存し、住宅地需要は弱含みである。土地は２００㎡程度で概ね１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，００ ０万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は共同住宅利用も見られるが、対象標準地自体は間口が狭く画地規模も小さいため事業収支の観点から共同住 宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。比準価格は取引市場の実態を反映し実証的である。近 隣地域は戸建住宅をはじめとして自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般 的と認められる。そこで、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [109.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町内全体の地価は半田市と接続良好な北 部の区画整理地域を中心に概ね横ばいだが、 既成集落地域、沿岸部や南部地域はやや弱含 みである。 地域要因にほぼ変動はない。沿岸に近い地域 の住宅地需要は弱含みであり、地価も弱含み に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％