別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 武豊 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　杉山　信義 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字ヱヶ屋敷４４番１外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西2.7m町道 水道、ガス、下水 上ゲ 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．７ ｍ町道 交通 施設 上ゲ駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの街路の狭い住宅地域で特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。地価水準 は若干の下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線及びＪＲ武豊線沿線の武豊町内の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住するサ ラリーマン層であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は武豊町中央部に近い旧市街地にあって、街路が 狭い住宅地需要は相対的に低く、地価はやや弱含みに推移している。価格は土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で ２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件等からアパート等の収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。当該地域 は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [109.0] 100 [ 86.8] [100.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町の人口は微増傾向にあるが、震災リス クのある低地や既成住宅地域は需要がやや弱 く、地価の二極化傾向がみられる。 駅にほど近い旧市街地の熟成した既成住宅地 域であり、特記すべき地域要因の変動はない が、地価は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％