別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛知美浜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -12 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　岡村　真治 印  TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町北方５丁目７９番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 区画整理済みの一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m町道 水道 河和 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 河和駅北西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が完了した街路条件の優る住宅地域で、空地も点在するが徐々に熟成しつつあり、今後も現状を維 持すると予測する。総じて住宅需要が弱い地域であり、地価は弱含みで下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美浜町東側の名鉄河和線沿線を中心とする標準的な住宅地域である。需要者の中心は美浜町の地縁的関係 を有する個人であり、地縁的選考性が強いため他市町からの転入は少ない。需給動向は供給はあるものの需要はほとん どない。近隣地域は、区画整理が完了した住宅地で区画整然とし、快適性は高いものの、美浜町自体の需要が乏しく地 価は弱含みである。中心価格帯は、土地が８００万円程度、戸建住宅で２，０００万円が上限である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は市場参加者、経済的合理性 の観点から賃貸住宅の想定が困難であるため非適用とした。比準価格は類似地域内に存する住宅地に掛かる事例を多数 収集し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って求められた実証的な価格である。したがって、取引の指標として 規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [104.0] 100 [ 76.8] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的には緩やかな景気の回復傾向が持続す るが、美浜町では人口減少等が続いており、 不動産に対する需要は弱く、総じて地価は下 落傾向にある。 区画整理事業が完了した住宅地域であり、特 記すべき地域要因の変動はなく、地価は下落 傾向での推移となっている。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％