別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛知美浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 4,350,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字上野間字越智４３番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、空 地等も見られる既成 住宅地域 南3m町道 水道 上野間 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ｍ町道 交通 施設 上野間駅西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。総じて需 要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線、知多新線沿線で、概ね美浜町を中心に近隣市町内に存する住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れるものの 、沿岸部に近く、農家住宅を中心とする既成の集落地域で、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、宅地 需要は限定的で相当に弱い。中心となる価格帯は土地総額が５００～１，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自 用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、対象標準地は幅員が狭く、また、賃貸需要が期待できない既成集落地域に存することから、収益価格 は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [104.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に継続して減少し、地域経済 も振るわないこと等の影響を受け、住宅需要 は利便性、快適性を問わず、総じて低水準で 推移している。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ないが、一般的要因の影響下、沿岸部に近い 当該地域の需要は弱く、地価は下落基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％