別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛知美浜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知美浜 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡美浜町大字河和字北田面２９番８外 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 点在する駅に近い住 宅地域 北4.8m町道 水道 河和 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が比較的整った概ね熟成した住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくも のと予測される。総じて需要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線、知多新線沿線で、概ね美浜町を中心に近隣市町内に存する住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は中心部付近に位置し、最寄り駅への 接近性等に優れるものの、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、需要は限定的で弱い。中心となる価格 帯は土地総額が１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域の周辺では、賃貸物件も見られるが、 自用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお、対象標準地は戸建住宅を中心とする賃貸需要の乏しい地域に存し、採算性のある共同住宅の想定が 困難なため、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知美浜 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [104.0] 100 [ 68.3] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に継続して減少し、地域経済 も振るわないこと等の影響を受け、住宅需要 は利便性、快適性を問わず、総じて低水準で 推移している。 当該地域は最寄り駅への接近性が認められる 等、利便性の優る住宅地域ではあるものの、 一般的要因の影響下、地価は下落基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％