鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多３１０１ -2	知多郡南知多町		更地	（　）	不整形	北西8.7m国道、中間画地		準住居土砂災害警戒区域 (60,200)
b	Ａ南知多３１０１ -14	知多郡南知多町		更地	（　）	不整形	南東10.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ａ南知多０１０１ -501	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m国道、北西2.2m、角地		近商 (80,200)
d	Ａ南知多０２０１ -5	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.8m国道、南西3.8m、二方路		｢調区｣津波災害警戒区域 (60,200)
e	Ａ南知多３１０１ -3	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	西9m県道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,136	100 [ 100.0]	[ 92.7] 100	100 [ / ]	100 [ 66.0]	18,450	100 [ 76.7]	24,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,100
b	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 94.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	34,376	100 [ 109.6]	31,365		31,400
c	(　 ) 20,545	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	22,413	100 [ 101.5]	22,082		22,100
d	(　 ) 23,531	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	22,576	100 [ 74.5]	30,303		30,300
e	(　 ) 22,415	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	21,491	100 [ 73.7]	29,160		29,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.5
a	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -34.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.5
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,439,578	451,393	1,988,185	1,859,620	128,565	（　0.9721） 124,978	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,716,913 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階は専有面積約４５㎡の２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,260	112,480	3.0	337,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.27	100.0	89.27	1,076	96,055	2.0	192,110
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		208,535		529,550
								0

⑨年額支払賃料	208,535 円　×　12ヶ月　＝　 2,502,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,502,420 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 211,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,434,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	529,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,872 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,439,578 円　　　　（　 10,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-1	816 ( 816)	100 [100.0]	[ 96.1] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,079 円/㎡　月額支払賃料（　 1,076 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-3	870 ( 868)	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	987
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,393 円	2,646,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,300 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,393 円　（　　　　　　 1,980 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,859,620 円（　　　　　 8,156 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,439,578 円
②総費用	451,393 円
③純収益　①－②	1,988,185 円
④建物等に帰属する純収益	1,859,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,716,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
南知多 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　小笠原　貴洋

印

TEL.

鑑定評価額

6,220,000 円

１㎡当たりの価格

27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字大井字真向２番１				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域	東6.8m町道	水道	河和 9.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ町道

交通

施設

河和駅南東方

9.3km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後に位置する近隣商業地域であるが、観光産業衰退等により南知多町内全域で土地需要の低迷が続き
、近隣地域の繁華性も衰退傾向にあることから地価は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南知多町を中心に周辺市町における商業地域であり、主たる需要者は南知多町及び周辺市町の事業者であ
る。南知多町内全域で不動産市況が低迷し回復の兆しも見えず、観光産業衰退等の影響もあり、借地を含めて新規進出
意欲は乏しく、土地需要は弱含みの状況が続いている。このような状況下、取引件数も少なく市場の中心価格帯の把握
は困難であるが土地は５百万円～１０百万円程度であり、土地建物一体での取引は殆ど見受けられない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である
。収益価格は事業用、居住用いずれも賃貸市場は弱含みであるとともに空室率上昇と収益性の低下を反映し、収益物件
としての需要を前提とした価格形成が行われ難い状況にあるため低位に求められた。以上より市場性を反映した比準価
格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南知多 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,600 円／㎡

[ 95.4]
100

100
[104.0]

100
[140.4]

[100.0]
100

27,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光産業衰退等の影響により不動産市況の低
迷が続いており、地域間格差はあるが商業地
域の土地需要は弱含みの状況が続いている。

観光産業衰退等の影響もあり、借地であって
も土地需要は乏しく、繁華性は衰退し地価は
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多３１０１ -14	知多郡南知多町		更地	（　）	不整形	南東10.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ南知多０１０１ -517	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、北1.5m、二方路		商業 (80,400)
c	Ａ常滑０２１７ -18	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ常滑０１０６ -528	常滑市		更地	（　）	長方形	東16m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 94.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	34,376	100 [ 119.9]	28,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 21,174	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	22,722	100 [ 114.7]	19,810		19,800
c	(　 ) 30,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 82.8]	100 [ 92.2]	39,364	100 [ 142.9]	27,547		27,500
d	(　 ) 34,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,386	100 [ 131.7]	26,109		26,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,700 円／㎡]

南知多 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため原価法を適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,433,659	455,400	1,978,259	1,881,160	97,099	（　0.9721） 94,390	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,051,957 円　　　　（　 9,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	89.27	Ｓ2	178.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.4 m x 20.5 m	前面道路：町道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階平均専有面積約４５㎡のファミリータイプ共同住宅２戸の店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.27	100.0	89.27	1,270	113,373	3.0	340,119
							0.0	0
2～ 2	住宅	89.27	100.0	89.27	1,060	94,626	2.0	189,252
							0.0	0
～

～

～

計		178.54	100.0	178.54		207,999		529,371
								0

⑨年額支払賃料	207,999 円　×　12ヶ月　＝　 2,495,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,495,988 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 211,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,428,789 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	529,371 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,433,659 円　　　　（　 10,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-2	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[ 93.4] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-4	968 ( 965)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	990
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,200 円	2,639,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,400 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,400 円　（　　　　　　 1,997 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 178.54 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,881,160 円（　　　　　 8,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,433,659 円
②総費用	455,400 円
③純収益　①－②	1,978,259 円
④建物等に帰属する純収益	1,881,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,051,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,000 円／㎡）