別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南知多 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -9 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 2,860,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字片名字新師崎２３番１１ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗等が混在する住宅 地域 北西4.8m町道 水道 河和 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 11.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街区が比較的整った概ね熟成した住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくも のと予測される。総じて需要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南知多町を中心に近隣町内に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大 半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は区画整然とした住宅地域で、居住環境は比較的良好だが、沿岸部に 近く、地縁的選好性を有する者の需要が主であるため、宅地需要は限定的で相当に弱い。中心となる価格帯は土地総額 が５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自 用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。なお、対象標準地の規模等から経済合理的な収益物件の想定は困難なため、収益還元法の適用は行わなかっ た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,700 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に継続して減少し、地域経済 も振るわないこと等の影響を受け、住宅需要 は利便性、快適性を問わず、総じて低水準で 推移している。 当該地域は区画整然とした住宅地域で、居住 の快適性等は認められるものの、一般的要因 の影響下、地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％