別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南知多 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -8 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利 印  TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字山海字小山８９番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 県立公(普通) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 東4.8m町道、南側道 水道 内海 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 内海駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 県立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、地域に変化はない。このまま現状を維持すると思われる。地価は町全体の需要 低迷を受け、下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町及び知多半島南部の既存住宅地域一円である。需要者は親族や近隣居住者など、極めて地縁性の 強い個人であり、転入需要は殆んどない。人口の減少に歯止めがきかず、町全体として土地需要が弱い中、近隣地域は 市街化調整区域の指定を受け、市街地から離れ、集落的特性も強いことから、需要は相当に弱い。市場の中心価格帯は 更地で５００万円程度、新築戸建の取引は殆んど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は調整区域内の農家集落であり、賃貸需要は乏しく、公法上の規制からも、建物の賃貸想定が現実的ではない ため、収益還元法は非適用とした。当該地域は農家住宅としての自己利用を標準としており、取引指標としては他の取 引価格との比較の観点、すなわち比準価格が重視される。よって、市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 93.4] 100 100 [101.0] 100 [104.9] [ 96.9] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少、高齢化の進展、津波リスク等に より、町全体として土地需要が乏しい状況に ある。 調整区域内の農家集落であるため、需要は殆 んどなく、地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％