別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 南知多 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南知多 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤本　哲太郎 印  TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡南知多町大字片名字郷中９２番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成の 住宅地域 南西2.3m町道 水道 河和 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　２ ．３ｍ町道 交通 施設 河和駅南東方 10.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の劣る既成住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される 。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南知多町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を濃厚に有するエンドユーザーと考 えられる。人口減少、高齢化、津波リスク、漁業や観光業といった主要産業の低迷等のマイナス要因の中で当該近隣地 域のように街路条件の劣る既成市街地は特に市場競争力が低く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価 格帯は、土地のみでは５００万円前後、土地建物の総額で２，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する近隣地域は集落的な特色を持つ既成住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売 住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。街路条件等により収益建物の想定は非現実的であるため収益価 格は試算しなかった。よって、本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給 の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南知多 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [106.0] 100 [120.5] [102.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、高齢化等による過疎 化、津波リスク等の影響により、不動産市場 は依然厳しい状況にあり、地価の下落傾向が 続いている。 街路条件の劣る住宅地域であり、特に目立っ た変動要因はなく、一般的要因とも相まって 需要は弱く地価は下落傾向にある。 道路が狭いが南西道路であり、日照、通風等 の居住の快適性がやや優れ、近隣地域内では 多少良好な競争力を有しているが、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％