鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛知東浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	Ａ常滑（林）３００６ -501	常滑市		森林の土地所有権		不整形	西1.3m農道		｢調区｣
b	Ａ常滑（林）３１１７ -2	常滑市		森林の土地所有権		不整形	北1m道路		｢調区｣地森計砂防指定地農用地区域
c	Ａ東浦（林）０２１８ -1	知多郡東浦町		森林の土地所有権		ほぼ長方形	東2.5m町道		｢調区｣地森計
d	Ａ美浜（林）０１０７ -501	知多郡美浜町		森林の土地所有権		ほぼ整形	南8m町道		｢調区｣地森計県立公(普通)
e	Ａ阿久比林０２０８ -1	知多郡阿久比町		森林の土地所有権		不整形	北東6.5m町道		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,419	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	2,356	100 [ 130.0]	1,812	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,810
b	(　 ) 1,515	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	1,491	100 [ 85.0]	1,754		1,750
c	(　 ) 1,709	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	1,678	100 [ 100.0]	1,678		1,680
d	(　 ) 1,074	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	1,058	100 [ 60.0]	1,763		1,760
e	(　 ) 839	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	839	100 [ 48.0]	1,748		1,750

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 +30.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.17	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -40.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 -52.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,750 円／㎡]

愛知東浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺地域は雑木林と農地が混在する地域で、付近の土地の利用状況等より勘案すると現状では住宅地域等への転換可能性が低いと判定した。

愛知東浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

雑木林を中心とする都市近郊林地で、規模等から林業経営に基づく収益想定は困難であり
収益還元法を適用しなかった。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
愛知東浦 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛知東浦 13-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　竹中　成仁

印

TEL.

鑑定評価額

2,140,000 円

１㎡当たりの価格

1,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						53.0 倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

知多郡東浦町大字石浜字雨堤１８番１０４

②地積(㎡)

1,220

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域
砂防指定地

山林（雑木林）

市街化区域に近い雑木
林や農地が混在する地
域

北2.1m未舗装町道

石浜

2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 170 ｍ、西　 130 ｍ、南　 200 ｍ、北　 0 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 1,220 ㎡程度、形状　　ほぼ台形、方位・傾斜度(　南　)向　10 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

北２．１ｍ未舗装町
道

交通

施設

石浜駅西方

2.2km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域
砂防指定地

⑤地域要因の将
　来予測

市街化区域に近い林地地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、今後も地域特性は現状のまま推移していく
ものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,750 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は知多半島内を中心とした愛知県内の林地地域である。需要者は同一需給圏内の個人、中小法人及び不動産
業者等が中心である。林地の取引は資材置場或いは太陽光発電等の転用目的が多く、資産保有目的等が散見される程度
であり、林業経営に基づく取引は殆どない。需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引件数が少なく、取引の
目的及び事情により、林地の取引価格に大きな開差があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

雑木林を中心とする自然林地地域であり、公法上の規制等から宅地開発を想定することは困難であり、また、木材価格
の低迷から林業経営を想定することは困難なため、控除法を適用した控除後価格及び収益価格は試算しなかった。不動
産取引は取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、市場動向を反映し実証性に優る比
準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,800 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -2.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東浦町において、人口は概ね横這い、世帯数は増加
傾向にあるが、不要不急の資産である林地の取引は
低迷しており、需給動向は全般的に低調である。

地域要因に特段の変化は見られないが、林地に対す
る需要は減退しており、地価は下落傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較