別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阿久比 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　英次 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字卯坂字東新畑１４番１外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南5m町道、背面道 水道、ガス、下水 坂部 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 坂部駅北方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか空地等も見られるが、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状で推移するものと予測する。地 価水準は、堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線沿線を中心とする阿久比町及び周辺市町における住宅地域である。需要者の中心は、名古屋 市通勤圏における住宅用地取得を目的とする圏内在住者である。当該地域は新興住宅地域に比して相対的選好性に劣る ものの、最寄駅及び商業施設が徒歩圏内で利便性の高い住宅地域であり、需給動向は概ね安定的である。市場の中心と なる価格帯は、土地は１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は間口が狭く、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。当 該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現実の取引 事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、市場経済動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンとして新興住宅地域 を中心に宅地需要は堅調で、人口も堅調に推 移している。 地域要因に大きな変動は見られないが、他市 町に比して割安感があることから、地価は微 増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％