別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阿久比 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字白沢字南石根１番９３ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西4m町道 水道、ガス、下水 巽ケ丘 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 巽ケ丘駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であり、地域に変動はない。当面は現状を維持すると思われる。市場の需給は安定しており、 地価は横這い程度に落ち着くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿久比町及び隣接市町の住宅地域一円である。需要者は町内在住の個人が中心となる。近隣地域は丘陵地 にある住宅団地であり、やや古さが感じられる。ただし、巽ケ丘駅徒歩圏にあるため、圏域内居住者からの安定した需 要があり、また外部からの転入需要も認められる。市場の中心価格帯は更地で１，０００～１，５００万円、新築戸建 で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、戸建住宅地としての利用を標準とする。市場価格は取引価格をベース に形成されており、重視される価格は比準価格である。一方、収益還元法は住宅団地である当地域に対し、収益物件の 想定が適合しないため非適用とした。よって、市場を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿久比 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,800 円／㎡ [100.1] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 73,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名鉄沿線が需要の中心であり、郊外の需要は 弱い。周辺市町に比べ、割安感があることか ら、外部からの転入需要も一部で見られる。 地域要因に顕著な変動はない。駅に近いこと から安定した需要を有する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％