鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蟹江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蟹江０１１２ -521	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ正方形	西6.8m町道、北5m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ蟹江３１１２ -15	海部郡蟹江町		建付地	（　）	袋地等	東6m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｂ蟹江０２１２ -1	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ蟹江０１１２ -515	海部郡蟹江町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ蟹江０２１２ -10	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ長方形	南13m町道、中間画地		商業 (66,350)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	100,830	100 [ 81.9]	123,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 82,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	96,714	100 [ 86.6]	111,679		112,000
c	(　 ) 120,993	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,114	100 [ 88.0]	137,630		138,000
d	(　 ) 85,847	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,847	100 [ 81.4]	105,463		105,000
e	(　 ) 90,847	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,847	100 [ 94.0]	96,646		96,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

蟹江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,587,180	2,431,839	9,155,341	7,592,400	1,562,941	（　0.9511） 1,486,513	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	33,784,386 円　　　　（　 89,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蟹江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	187.50	Ｓ3	562.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	14.0 m x 26.5 m	前面道路：町道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は事務所。各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

当該用途・規模としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.50	100.0	187.50	2,542	476,625	5.0	2,383,125
							3.0	1,429,875
2～ 3	事務所	187.50	84.0	157.50	1,576	248,220	5.0	1,241,100
							3.0	744,660
～

～

～

計		562.50	89.3	502.50		973,065		4,865,325
								2,919,195

⑨年額支払賃料	973,065 円　×　12ヶ月　＝　 11,676,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,676,780 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 700,607 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,976,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,865,325 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,919,195 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 565,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,587,180 円　　　　（　 30,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-502	2,257 ( 2,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,683 円/㎡　月額支払賃料（　 2,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-503	2,671 ( 2,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,756
c	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-505	2,560 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.5]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,913

蟹江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	583,839 円	11,676,780　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,000 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,431,839 円　（　　　　　　 6,468 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 562.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,592,400 円（　　　　　 20,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,587,180 円
②総費用	2,431,839 円
③純収益　①－②	9,155,341 円
④建物等に帰属する純収益	7,592,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,562,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,486,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,784,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
蟹江 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蟹江 5-1

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　一隆

印

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月12日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海部郡蟹江町城４丁目５４７番				②地積　(㎡)	376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗Ｓ2	小売店舗、営業所等が多い駅前の商業地域	東8.2m町道	水道、下水	近鉄蟹江 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ町道

交通

施設

近鉄蟹江駅北方

140m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近鉄蟹江駅前の状況に大きな変化は見られないものの、近郊の大型店舗の進出を受けて商況は衰退傾向にある。
商業地需要は減退傾向にあり、地価は概ね横這い乃至下落基調で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線及び名鉄津島線沿線の駅に近い商店街及び周辺の幹線道路沿いの商業地
域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する法人、個人事業者等である。郊外型の大型店舗の進出等により、商
圏は郊外へ移行しつつあり、駅周辺の商店街等は衰退傾向にある。新規店舗等の出店は少なく、需要は弱含みである。
商業地の取引は少なく、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、小売店舗を中心とした旧来からの商業地域であり、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、土地取引
は自用目的が中心となっているため、市場動向を反映している比準価格の信頼性は高い。よって本件では相対的規範性
に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑
定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用所得環境が改善される中で製造業は弱含
みで、通商問題等の海外経済や消費税率引上
げ後の消費者マインドの動向など先行きは依
然不透明である。

特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

蟹江 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蟹江０１１２ -521	海部郡蟹江町		更地	（　）	ほぼ正方形	西6.8m町道、北5m、角地		１住居 (60,200)
b	Ａ蟹江３１１２ -15	海部郡蟹江町		建付地	（　）	袋地等	東6m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ａ蟹江３１１２ -36	海部郡蟹江町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ蟹江０２１２ -15	海部郡蟹江町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,872	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	100,830	100 [ 87.5]	115,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 82,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	96,714	100 [ 84.7]	114,184		114,000
c	(　 ) 96,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,636	100 [ 85.6]	112,893		113,000
d	(　 ) 93,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,599	100 [ 83.1]	112,634		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

蟹江 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,504,587	2,427,677	9,076,910	7,592,400	1,484,510	（　0.9511） 1,411,917	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,089,023 円　　　　（　 85,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蟹江 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	187.50	Ｓ3	562.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	14.0 m x 26.5 m	前面道路：町道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２～３階は事務所で各階部分貸しの低層店舗事務所を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

低層店舗事務所として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	187.50	100.0	187.50	2,463	461,813	5.0	2,309,065
							3.0	1,385,439
2～ 3	事務所	187.50	84.0	157.50	1,601	252,158	5.0	1,260,790
							3.0	756,474
～

～

～

計		562.50	89.3	502.50		966,129		4,830,645
								2,898,387

⑨年額支払賃料	966,129 円　×　12ヶ月　＝　 11,593,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,593,548 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 695,613 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,897,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,830,645 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,898,387 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 561,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,504,587 円　　　　（　 30,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蟹江賃貸１２　　　　-512	1,976 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,463 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ弥富賃貸０７　　　　-504	2,396 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,930
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蟹江 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	579,677 円	11,593,548　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 294,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,000 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,427,677 円　（　　　　　　 6,457 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 562.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,592,400 円（　　　　　 20,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,504,587 円
②総費用	2,427,677 円
③純収益　①－②	9,076,910 円
④建物等に帰属する純収益	7,592,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,484,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,411,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,089,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,300 円／㎡）