別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蟹江 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南5m町道 水道、ガス、下水 永和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 永和駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく、今後も現状のまま推移してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線及び近鉄名古屋線沿線で、概ね蟹江町、弥富市及び名古屋市中川区の住宅地域である。需要 者は蟹江町、名古屋市に勤務する３０～４０代の一次取得者層が大半を占める。対象標準地は「永和」駅から徒歩圏外 の区画整然とした住宅地域に所在しており、需要は概ね安定的である。土地は１，５００万円程度、新築戸建住宅は３ ，０００～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は駅徒歩圏外の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。アパート経営の多くは所有地の活用を目的 とするものであり、土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であるた め収益価格は求められなかった。当地域は自用目的での取引が主であるため取引事例比較法のみを適用した。従って、 本件では比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.9] [105.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税の影響を受けつつも景気の拡大基調 が続いている。名古屋市隣接市町村として当 町における不動産市場は概ね安定的に推移し ている。 一般住宅が建ち並ぶ区画整理された住宅地域 であり、地域要因に格別の変化はない。地価 は概ね横這い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％