別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蟹江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山岡　通長 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町学戸６丁目２５５番 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m町道 水道、ガス、下水 近鉄蟹江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの蟹江町の中でも人気の高い地域で、今後共更に住宅地域としての熟成度を高め、需要も伸び ていくものと予測される。地価は落ち着いてきており暫くは横這いで推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線で、概ね蟹江町、弥富市及び名古屋市中川区の住宅地域である。需要 者は蟹江町、名古屋市に勤務する３０～４０代の一次取得者層が大半を占める。標準地が存する学戸地区は区画整理済 の環境の良好な住宅地域であり、蟹江町の中でも人気が高く需要は堅調である。土地は１，５００～２，０００万円程 度、新築戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は 市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、 専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格 を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は拡大基調にあり不動産市場もしっかり しているが、米中貿易摩擦等をはじめとする 世界経済の先行きに対する不透明感が増して いる。 当該地域の地域要因は安定的であり、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％