別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 扶桑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   扶桑 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　鬼頭　博 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡扶桑町大字柏森字長畑６３７番 ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 南東4.5m町道 水道、下水 柏森 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 柏森駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。地価水準は上昇 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は扶桑町及び隣接する周辺市町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は、扶桑町居住者及び地縁的選 好性を有する個人等である。当該地域は最寄駅からは徒歩圏外にあるが、比較的熟成した居住環境を備えた住宅地域で あることから、住宅需要は比較的堅調に推移している。土地価格は１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は ２５００～３０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自用目的での取引が主体である。比準価格は周辺類似地域における 住宅地域の取引事例より試算した。一方、収益還元法については投資採算性に見合う賃貸市場は形成されておらず、収 益想定に合理性が認められないため適用しなかった。したがって、本件においては現実の市場実態を反映した実証的な 比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　扶桑 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [104.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の微増傾向は続いており、駅徒歩圏内や 居住環境良好な住宅地の需要は堅調であり地 価は上昇傾向にある。周辺部は概ね横ばいで 推移している。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％