別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長久手 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -4 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生 印  TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市井堀６０３番 ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地であるが中心は戸建住宅地としての利用である。特別な変動要因はなく、今後も安定的に現状を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市市街化区域内に位置する住宅地域である。需要者の中心は長久手市内及び名古屋市を始めとする 隣接市に居住或いは勤務する個人である。地下鉄東山線「藤が丘」駅が最寄駅であり、交通利便性が良好であるため住 宅地としての競争力の程度が高く、近接する名古屋市住宅地と比べ値頃感もあり需要は安定的である。需要の中心とな る価格帯は、土地が２０００万～２５００万円程度、新築の戸建は４０００万～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的 での取引が支配的である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な 賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [100.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長久手市の人口増加に対応した大型商業施設 の進出や、学校、公園などの整備により、居 住環境の質が向上し、住宅地需要は依然とし て堅調である。 周辺地域は一般住宅の中に事業所等も見られ る住宅地域である。価格形成要因に影響を及 ぼす大きな地域要因の変動はない状況である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％