別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長久手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松岡　徹郎 印  TEL.

鑑定評価額 36,700,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市塚田９０４番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主に共同住宅等も見られる住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の 間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長久手市及び隣接する名古屋市名東区並びに日進市の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市中心 部を勤務地とし、自己の居住に供する目的で取得する個人のエンドユーザーが想定される。地下鉄藤が丘駅を最寄りと し、居住環境のよい熟成した住宅地域である。名古屋市名東区にも近接し、根強い土地需要がある。土地は２００㎡程 度で３８００万円程度、新築の戸建物件は４５００万円～６０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益 性及び投資採算性を反映した価格であるが画地規模から合理的な賃貸想定は困難であり、快適性及び利便性を重視して 価格形成がなされる自用の住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最 も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出の増加が続く自動車関連産業の業績が好 調であり　若年世帯を中心とした土地の需要 増は続いている。 名古屋市名東区に隣接し、居住環境のよい熟 成した住宅地域である。従来より人気のエリ アで土地需要は多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％