別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 あま -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   あま -2 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭 印  TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 あま市七宝町秋竹廻場３２７番３５ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス 七宝 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 七宝駅南方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねあま市七宝地区及び大治町内に位置する住宅地域。需要者の中心は地元地縁者であるが、割安な新築 住宅が供給されていることから若年層の転入も一部ある。当圏域は路線バスを主要な交通手段とする地域であることか ら需要は低迷しており、地価は下落している。市場では土地は１０００万円程度まで、新築住宅は２０００万円台前半 までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は七宝地区内の規範性が高い住宅地の事例を採用し試算したものであり、不動産市場の実態を反映した実証的 で、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は鉄道駅の徒歩圏外に位置する一般住宅が中心の住宅地域であり、また 対象標準地の画地規模も小さいことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定するのが困難なため、収益価格を求 められなかった。よって、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] あま市のうち本郷、新居屋地区等の新興住宅 地域は需要が高い傾向にあるが、七宝地区、 水害リスクが高い地区は需要が低迷し、地価 は下落している。 路線バスを主要な交通手段とする旧来からの 住宅地域であり、地域要因の変動は特にない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％