鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

みよし 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０２２７ -3	豊田市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊田０２１４ -1	豊田市		建付地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ東郷０１２４ -503	愛知郡東郷町		更地	（　）	台形	南東32.5m県道、中間画地		１住居地区計画区域 (60,200)
d	Ａ豊田０１１４ -534	豊田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西23m国道、南10.5m、角地		準住居 (70,200)
e	Ａ豊田０２１４ -9	豊田市		建付地	（　）	長方形	西20m県道、東10m、二方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,208	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,117	100 [ 89.4]	151,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 129,477	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,102	100 [ 89.3]	149,050		155,000
c	(　 ) 115,532	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,803	100 [ 76.1]	153,486		160,000
d	(　 ) 105,841	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	101,390	100 [ 86.2]	117,622		122,000
e	(　 ) 139,590	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	136,266	100 [ 90.1]	151,239		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 152,000 円／㎡]

みよし 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,151,879	1,259,477	4,892,402	3,883,420	1,008,982	（　0.9749） 983,657	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,859,044 円　　　　（　 80,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

みよし 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.36	Ｓ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	11.5 m x 23.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２～３階はファミリータイプ（専有面積約５２㎡×４戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.1 ％
の理由

規模、用途等から見て標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	94.5	104.00	2,388	248,352	5.0	1,241,760
							1.0	248,352
2～ 3	住宅	104.00	100.0	104.00	1,291	134,264	2.0	268,528
							1.0	134,264
～

～

～

計		318.00	98.1	312.00		516,880		1,778,816
								516,880

⑨年額支払賃料	516,880 円　×　12ヶ月　＝　 6,202,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,202,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 525,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,037,555 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,778,816 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 516,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 97,959 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,151,879 円　　　　（　 22,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂみよし賃貸１９　　　　-7	1,147 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,316 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂみよし賃貸２２　　　　-3	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

みよし 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,000 円	56,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,877 円	6,562,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,200 円	56,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,477 円　（　　　　　　 4,648 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,883,420 円（　　　　　 14,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,151,879 円
②総費用	1,259,477 円
③純収益　①－②	4,892,402 円
④建物等に帰属する純収益	3,883,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,008,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	983,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,859,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
みよし 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

みよし 5-2

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　大脇　淳史

印

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	みよし市三好丘１丁目５番４				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	低層店舗、店舗兼共同住宅等が混在する商業地域	南25m市道、背面道	水道、ガス、下水	三好ケ丘 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

三好ケ丘駅西方

310m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗、併用住宅等が見られる商業地域であり、最寄駅に近く利便性が高いため地価は安定的に推移して
いると判断される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はみよし市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は店舗や併用住宅等を目的とする法人又は個人事
業主等である。店舗や併用住宅等が見られる最寄駅に近い商業地域であり、利便性が高いため将来的には共同住宅等の
住宅用途としての利用も可能であり、周辺の大規模な住宅団地の地価の上昇も受けて安定的に推移している。市場の中
心価格帯は、規模、当事者の属性、取引目的等により幅が見られるため見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例については商業地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格
は精度があり客観性を有している。一方、賃貸市場の熟成度はあるものの土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　みよし 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[106.0]

100
[ 84.5]

[104.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

みよし市の商業地の地価は住宅地に牽引され
概ね安定しているが、先行きの不透明感が強
まりつつあり、今後の動向に注視すべきであ
る。

店舗や併用住宅等が見られる商業地域であり
、街区が整然とし最寄駅に近いため地価は安
定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

みよし 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａみよし０１２７ -533	みよし市		更地	（　）	長方形	西5.5m道路、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊田０２２７ -3	豊田市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊田０２１４ -1	豊田市		建付地	（　）	長方形	北東17m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豐田０２２１ -9	豊田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,779	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,959	100 [ 63.0]	145,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 132,208	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,117	100 [ 93.1]	145,131		151,000
c	(　 ) 129,477	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,102	100 [ 89.3]	149,050		155,000
d	(　 ) 135,805	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,521	100 [ 90.2]	153,571		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

みよし 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,182,328	1,261,150	4,921,178	3,883,420	1,037,758	（　0.9749） 1,011,710	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,482,444 円　　　　（　 83,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

みよし 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.36	Ｓ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	271 ㎡	11.5 m x 23.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上はファミリータイプで平均専有面積は約５２㎡（４戸）とした。

⑦有効率　 98.1 ％
の理由

同規模、同程度の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	94.5	104.00	2,400	249,600	5.0	1,248,000
							1.0	249,600
2～ 3	住宅	104.00	100.0	104.00	1,298	134,992	2.0	269,984
							1.0	134,992
～

～

～

計		318.00	98.1	312.00		519,584		1,787,968
								519,584

⑨年額支払賃料	519,584 円　×　12ヶ月　＝　 6,235,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,235,008 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 527,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,067,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,787,968 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 519,584 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 98,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,182,328 円　　　　（　 22,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂみよし賃貸１９　　　　-4	1,279 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂみよし賃貸２２　　　　-2	939 ( 926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	1,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

みよし 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,000 円	56,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	197,850 円	6,595,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 573,200 円	56,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,261,150 円　（　　　　　　 4,654 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,883,420 円（　　　　　 14,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,182,328 円
②総費用	1,261,150 円
③純収益　①－②	4,921,178 円
④建物等に帰属する純収益	3,883,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,037,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,011,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,482,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,000 円／㎡）