別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 みよし -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -8 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　大脇　淳史 印  TEL.

鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市三好町天王５４番３ ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北東4.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 黒笹 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 黒笹駅南方 4.7km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農家住宅等が見られる住宅地域であり、やや既成的な地域であるが住宅地として熟成しているた め地価は安定的に推移していると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみよし市の市街化区域内における住宅地域である。需要者の中心は居住用物件を求めるエンドユーザー等 であり、物件の規模によっては不動産業者等も考えられる。一般住宅、農家住宅等が見られるやや既成的な住宅地域で あるが、市中心部への接近性が認められるため地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、分割した戸建住宅 地の土地で１５００～２０００万円程度、新築の建売住宅は３５００～４０００万円程度の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例についてはみよし市に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができ たため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、対象標準地は第１種低層住居専用地域に存し容積率が小さ く、賃貸の想定は現実的でないため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [105.0] 100 [127.3] [100.0] 100 91,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内で人気の高い市であるため、住宅地の地 価は全体的に安定しているが、先行きの不透 明感が強まりつつあり、今後の動向に注視す べきである。 一般住宅等が見られる住宅地域であり、市中 心部に比較的近く熟成度も高いため地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％