別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　十倉　幸 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市町方町大山田１０２番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北4.9m市道 水道 町方 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ市道 交通 施設 町方駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が広がる中に位置する農家集落である。熟成度は低く需要者の流入は見られないことから現状を維持して推 移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛西市及び周辺市内の市街化調整区域内に位置する住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元 の個人等であり、地縁的選好性が強い。新規転入者はほとんど見られず、周辺地区においては宅地の供給量も多く需給 は緩んでいる。農地を宅地転用する分家住宅が多いことから宅地への需要は弱い。土地は３００㎡程度で９００万円前 後、新築戸建住宅はほとんど見られないものの１８００万円から２３００万円前後がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試 算しなかった。信頼性のある取引事例を多数得られたことから比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.6] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や災害リスクに対する意識の高まり から地価は下落傾向にある。また空家も増加 しており需給は緩い。 調整区域内の住宅地需要は地縁的選好性が強 く、また農地を宅地転用して利用する分家住 宅が多く見られることから既存宅地への需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％