別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -10 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市須依町佐原９８９番１９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ佐屋駅近くの住宅 地域 西4m市道 水道、下水 佐屋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐屋駅北東方 300m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅からなる住宅地域としてほぼ熟成しており、当面大きな地域要因の変動はなく、今後も現状のま ま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね愛西市、津島市における住宅地域と判定した。需要者の中心は、圏内在住の一次取得者層である。 名古屋市のベッドタウンとしての需要は弱く、また当該地域は最寄駅徒歩圏内ではあるものの、小規模一般住宅が密集 する既成住宅地域で相対的選好性にやや劣る。市場の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円程度、新築の戸建物 件は２，０００万～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。 収益価格は、対象標準地の画地条件等により収益物件の想定は非現実的であるため、その適用を断念した。本件におい ては、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の 実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復の兆しは依然として見られず 、人口減少、高齢化が進行している。大規模 な住宅開発等は見られず、総じて不動産需要 は低い。 佐屋駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での 人気はやや低い。地域要因に大きな変動は無 く、地価は下落傾向に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％