別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 愛西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭 印  TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市柚木町中田面４８６番７ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅、農家住 宅、農地が混在する 住宅地域 東6.7m市道 水道 日比野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 日比野駅西方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅の徒歩圏内に位置する住宅、農地等が混在する住宅地域であるが、不動産業者による開発意欲は弱いこと から当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄尾西線、名鉄津島線沿線で愛西市佐屋地区及び隣接市内の住宅地域。需要者の中心は地元地縁者であ り、転入者は少ない。圏域内では人口減少、高齢化が続いていることから、不動産需要は全体的に低迷しており、調整 区域内や鉄道駅の徒歩圏外の地価が下落しているだけでなく、鉄道駅の徒歩圏内の比較的利便性が高い住宅地域の地価 も下落に転じている。市場では土地は１０００万円程度まで、新築住宅は２５００万円程度までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅のほか農地も見られる地域であり、取引の中心は戸建用地である。比準価格は圏域内の戸建用地の事例 を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し試算したものであり、実証的な価格である。他方、近隣地域には収益物件 が見られず賃貸市場が未成熟であり、対象標準地の画地規模も小さいので、収益物件の建築を想定することが困難なた め収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,700 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [102.5] [102.0] 100 61,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 愛西市は名古屋方面への交通アクセスが悪く 、不動産需要は全体的に弱い傾向にある。鉄 道駅周辺の利便性の高いエリアの地価も下落 に転じた。 鉄道駅の徒歩圏内に位置する農地も混在する 住宅地域であるが、発展性は乏しく、地域要 因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％