別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　穂坂　文雄 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市大久保町洞山４番８外 ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る旧国道沿いの住宅 地域 南9m市道 水道、下水 三河田原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅等が見られる旧国道沿いの旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に田原市内のほか周辺の豊橋市内等における市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者の中心 は、同一需給圏内の地域に地縁的選好性を有する一次取得者が主であり、市場における需給動向は、需給共に弱含み傾 向であり、地価水準も下落傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１０００万円程度で あるが、市街化調整区域内の為、建売物件は乏しい。よって、その中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の属する地域は、市街化調整区域内の農家住宅等が見られる旧国道沿いの住宅地域である。また、その需要 者は自己利用目的の一次取得者であり、地縁的選好性が強く、過疎化が進行している為、経済合理性を有する共同住宅 の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。したがって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映し ている比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トヨタ自動車田原工場の操業を契機に人口が 増加してきたものの、近年は人口減少と少子 高齢化等から不動産市場では二極化が顕在化 しつつある。 田原市の外延部に位置した市街化調整区域内 の農家集落を中心とする地域である為、少子 高齢化等から需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％