別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市田原町汐見８８番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北東8m市道 水道、下水 三河田原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 三河田原駅北東方 850m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。市街地にも近く需要も堅 調で、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市中心部及びその周辺部にある住宅地域一帯である。需要者は、三河港の臨海工業地帯等 に勤務する一次取得者のほか、地縁を有する地元在住者が想定される。市中心部に近く、駅徒歩圏内に所在し、比較的 良好な居住環境を有していることから、住宅需要は堅調で、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地のみで１，５００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模が小さく、賃貸物件の建築は現実的でないため、収益還元法は適用せず収益価格は試算していな い。比準価格は、規範性のある取引事例から試算しており、市場実勢を反映し信頼性が認められる。市場での取引は、 戸建住宅需要者の自己使用目的が大半で、実際の取引価格を指標に価格が形成されている。従って、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の好況を受けて、市況は引き続き堅調 である。不動産需要は、利便性や住環境、震 災リスク等をもとに、地域間の格差がひろが っている。 区画整然とした住宅地域で、概ね熟成してお り、地域要因に大きな変化はみられない。地 価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％