鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日進 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０２２８ -11	日進市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ日進０１２８ -515	日進市		更地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ日進０２２８ -19	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ日進０２２８ -16	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ日進０２３５ -5	日進市		更地	（　）	袋地等	南西6.5m市道、北2.5m、二方路		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 143.2]	69,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,900
b	(　 ) 62,500	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	73,977	100 [ 167.0]	44,298		45,600
c	(　 ) 90,706	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,250	100 [ 141.4]	64,533		66,500
d	(　 ) 135,952	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	135,414	100 [ 113.7]	119,098		123,000
e	(　 ) 69,539	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	91,719	100 [ 99.8]	91,903		94,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,800 円／㎡]

日進 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,880,472	1,793,150	8,087,322	7,004,940	1,082,382	（　0.9702） 1,050,127	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,828,848 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	312.85	ＬＳ2	625.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	814 ㎡	35.8 m x 20.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ（平均専有面積約５２．１４㎡）各フロア６戸ずつの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	312.85	100.0	312.85	1,312	410,459	3.0	1,231,377
							0.0	0
～

～

～

～

計		625.70	100.0	625.70		820,918		2,462,754
								0

⑨年額支払賃料	820,918 円　×　12ヶ月　＝　 9,851,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 625.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,851,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 857,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,857,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,462,754 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,880,472 円　　　　（　 12,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ日進賃貸３４　　　　-1	1,359 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ日進賃貸３４　　　　-3	1,323 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日進 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	469,500 円	93,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,450 円	10,715,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 727,700 円	93,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,900 円	93,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,793,150 円　（　　　　　　 2,203 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 625.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,004,940 円（　　　　　 8,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,880,472 円
②総費用	1,793,150 円
③純収益　①－②	8,087,322 円
④建物等に帰属する純収益	7,004,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,082,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,050,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,828,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
日進 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 9-1

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　笠野　寿治

印

TEL.

鑑定評価額

62,500,000 円

１㎡当たりの価格

76,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市浅田平子１丁目３６６番				②地積　(㎡)	814 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2:1	工場	大、中小工場を中心とした工業地域	北5m市道、東側道	水道、ガス、下水	赤池 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 250 ｍ、南 130 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場地または低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住宅地域への移行が進行する
工業地域

街

路

５ｍ市道

交通

施設

赤池駅東方

1.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場のほか戸建住宅、共同住宅も多く混在する住工混在地域であるが、周辺の状況および推移をみるに、今
後も住宅地域への移行が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名鉄豊田線沿線及び地下鉄東山線駅に連絡するバス路線沿線等の住宅地の圏域である。名古屋市、豊田
市双方のベットタウンの性格を持ち、需要者は、市内在住者のほか周辺市町からの転入者も多い。個人間の売買もある
程度みられるが、不動産業者による分譲が主体で、このところの傾向である小区画に分割しての販売も波及しつつある
。取引の中心となる価格帯は土地のみの総額で２，５００万円前後、３０００万円を超えると需要者が限定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅地域へ移行途上の地域性を踏まえ最有効使用を低層住宅地と判定し、低層共同住宅を想定のうえ収益価格の試算を
行ったが、近隣地域は戸建住宅、自用の事業所が主体の地域で、投資目的の賃貸市場の成熟度は低く、収益性によって
価格が形成されるに至っていない。他方、周辺で生起した実際の取引価格を直接価格判定の根拠とした比準価格は、市
場の実態を反映し、実証的かつ説得力が高いと認められるので、これを採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般に一定の需要を持続しているが、地下鉄
赤池駅周辺や新興の住宅地域等を除き、価格
が高い地点を中心に需要、地価上昇とも鈍化
傾向にある。

住宅地域へ移行中の地域要因に特段の変動は
ない。現状では工業系用途の混在度が高く、
相対的に選考性に劣るため、地価上昇の度合
いは低い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０２２８ -11	日進市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ日進０２３５ -15	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	Ａ日進０１２８ -513	日進市		建付地	（　）	不整形	北東5m道路、中間画地		１低専 (60,100)
d	Ａ日進０１３４ -526	日進市		更地	（　）	台形	南西6m道路、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 141.8]	70,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 105,414	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	105,205	100 [ 136.2]	77,243		79,600
c	(　 ) 100,167	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	106,810	100 [ 134.3]	79,531		81,900
d	(　 ) 129,992	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	127,847	100 [ 170.0]	75,204		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +39.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,800 円／㎡]

日進 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,603,865	2,285,600	8,318,265	6,988,800	1,329,465	（　0.9745） 1,295,564	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	28,164,435 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	312.85	ＬＳ2	625.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	814 ㎡	35.8 m x 19.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１２戸（各フロア６戸）の鉄骨造２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	312.85	100.0	312.85	1,362	426,000	0.5	213,000
							1.0	426,000
～

～

～

～

計		625.70	100.0	625.70		852,000		426,000
								852,000

⑨年額支払賃料	852,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 625.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,224,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 898,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,333,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	426,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 852,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 266,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,603,865 円　　　　（　 13,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ日進賃貸３４　　　　-3	1,323 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,393	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ日進賃貸２８　　　　-13	1,172 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,379
c	Ｂ日進賃貸３４　　　　-1	1,359 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,431

日進 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	104,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	561,600 円	11,232,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,285,600 円　（　　　　　　 2,808 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 165,800 円／㎡　×　 625.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,988,800 円（　　　　　 8,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,603,865 円
②総費用	2,285,600 円
③純収益　①－②	8,318,265 円
④建物等に帰属する純収益	6,988,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,329,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,295,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,164,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）