別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 日進 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治 印  TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市梅森台２丁目７９番３ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地等も 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 平針 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 平針駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域として概ね熟成しており、特段の変動要因はないことから、現状 の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄豊田線沿線及び地下鉄東山線駅に連絡するバス路線沿線等の住宅地の圏域である。名古屋市、豊田 市双方のベットタウンの性格を持ち、需要者は、市内在住者のほか周辺市町からの転入者も多い。個人間の売買もある 程度みられるが、不動産業者による分譲が主体で、このところの傾向である小区画に分割しての販売も波及しつつある 。取引の中心となる価格帯は土地のみの総額で２，５００万円前後、３０００万円を超えると需要者が限定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅市場において市場参加者は居住の利便性及び快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は名古屋市に近い区画 整然とした住宅地域ながら、新興の住宅地域等に押され需要は減退気味であるが、本件では、当該梅森台地内の事例も 複数得られ、当該実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的でありかつ市場参加者の価値判断に立脚 し説得力を有するので、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般に一定の需要を持続しているが、地下鉄 赤池駅周辺や新興の住宅地域等を除き、価格 が高い地点を中心に需要、地価上昇とも鈍化 傾向にある。 概ね熟成した住宅地域で、特段の変動要因は 認められないが、地価は総額からみてこの地 区の上限とみられ、落ち着くものと予測する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％