鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日進 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０２２８ -9	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区画街路、南東6m、二方路		２住居 (60,200)
b	Ａ長久手０１２５ -516	長久手市		底地	（　）	ほぼ整形	東11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ緑０２３８ -5	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、北7.9m、南6.5m、三方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ天白０２３１ -13	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、南5.5m、角地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
e	Ａ長久手０２２３ -30	長久手市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西6m、角地		１低専地区計画等 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,434	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	159,943	100 [ 123.5]	129,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 124,680) 124,680	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.1]	142,312	100 [ 132.5]	107,405		113,000
c	(　 ) 106,023	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	114,187	100 [ 80.8]	141,321		148,000
d	(　 ) 184,564	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	222,485	100 [ 156.0]	142,619		150,000
e	(　 ) 144,741	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	151,948	100 [ 118.8]	127,902		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

日進 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模画地であり、かつ最有効使用を分譲マンション用地と判定し開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,697,071,567	1,285,662,452	13	445,000	4,678.56	262,000	4,963.14
⑧開発法による価格	411,409,115 円　　　　（　 138,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,973 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,973.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,223.34 ㎡	4,963.14 ㎡	4,784.48 ㎡	178.66 ㎡	4,678.56 ㎡	ＲＣ・6F ( 57 戸) 82㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 166.9 ％）	（ 160.9 ％）	（ 6.0 ％）	（ 94.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	83.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

445,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 445,000 円／㎡　　×　　 4,678.56 ㎡　　＝　　　　 2,081,959,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,081,959,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 262,000 円／㎡　　×　 (1＋　　％）　＝　　　　　　　 262,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 262,000 円／㎡　　×　　　 4,963.14 ㎡　　＝　　　　 1,300,342,680 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,081,959,200 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 229,015,512 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,529,358,192 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	166,556,736 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 141,506,603 円
	販売総額(2期)	1,499,010,624 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,222,742,966 円
	販売総額(3期)	416,391,840 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 332,821,998 円
収入合計		－	－	－	－	1,697,071,567 円
支出	建築工事費(1期)	130,034,268 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 119,865,588 円
	建築工事費(2期)	130,034,268 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 112,752,714 円
	建築工事費(3期)	1,040,274,144 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 848,551,619 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	137,409,307 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 126,663,899 円
	販売管理費(2期)	91,606,205 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 77,828,632 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,285,662,452 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,697,071,567 円　　－　　　　　　 1,285,662,452 円　　＝　　　　　 411,409,115 円 138,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
日進 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 -2

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　三宅　真吾

印

TEL.

鑑定評価額

404,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市栄４丁目６０３番				②地積　(㎡)	2,973 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道、三方路	水道、ガス、下水	日進 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 300 ｍ、南 150 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 75.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

日進駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 132,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日進市及び周辺の区や市を含めたマンション適地のある広域な圏域である。需要者はマンション開発事
業者である。昨今の建築費高騰により土地取得価格についてはやや落ち着きを見せている。開発素地の供給は限定的で
、一次取得層を狙った郊外型マンション市場は底堅い需要が見込まれるものの、建築費の上昇等によるエンドユーザー
への販売価格が上昇したため、売れ行きが鈍っている。そのため、新規の事業化に対して慎重な姿勢である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層マンションが建ち並ぶ地域であり、駅からのアクセスも良好なことから典型的な需要者は分譲マンション開発業
者である。開発法による価格は、分譲マンション開発業者の投資採算性に着目した手法であるが、一定の想定を含むも
のである。一方、比準価格は、現実の市場において取引された事例に基づくものであり実証的で信頼性の高い価格とい
える。以上より比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

２０１９年１０月に消費税が１０％に増税さ
れた。８％増税時と比べるとその影響は小さ
い。今後の動向に注視する必要がある。

中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であ
り、大きな変動要因も見当たらないことから
、当面は現状を維持するものと予想される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０２２８ -8	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	南19m道路、西15m、東4m、三方路		１住居 (60,200)
b	Ａ日進０２２８ -12	日進市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ日進０１２８ -529	日進市		建付地	（　）	不整形	東3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ａ日進０２３５ -3	日進市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,002	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	116,718	100 [ 89.9]	129,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 95,693	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.3]	121,396	100 [ 93.1]	130,393		137,000
c	(　 ) 121,074	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	120,954	100 [ 93.1]	129,918		136,000
d	(　 ) 126,561	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	134,280	100 [ 104.0]	129,115		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

日進 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		大規模画地であり、最有効使用を分譲マンション用地と判定し開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,642,528,493	1,249,725,015	13	430,000	4,678.56	252,000	4,963.14
⑧開発法による価格	392,803,478 円　　　　（　 132,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,973 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,973.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,223.34 ㎡	4,963.14 ㎡	4,784.48 ㎡	178.66 ㎡	4,678.56 ㎡	ＲＣ・6F ( 57 戸) 82㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 166.9 ％）	（ 160.9 ％）	（ 6.0 ％）	（ 94.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	83.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 4,678.56 ㎡　　＝　　　　 2,011,780,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,011,780,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 252,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 259,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 259,560 円／㎡　　×　　　 4,963.14 ㎡　　＝　　　　 1,288,232,618 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,011,780,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 201,178,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,489,410,698 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	181,060,272 円	( 9 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 153,828,807 円
	販売総額(2期)	1,549,071,216 円	( 77 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,263,577,391 円
	販売総額(3期)	281,649,312 円	( 14 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 225,122,295 円
収入合計		－	－	－	－	1,642,528,493 円
支出	建築工事費(1期)	128,823,262 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 118,749,283 円
	建築工事費(2期)	128,823,262 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 111,702,650 円
	建築工事費(3期)	1,030,586,094 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 840,649,077 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	120,706,848 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 111,267,572 円
	販売管理費(2期)	60,353,424 円	( 30 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 51,276,269 円
	販売管理費(3期)	20,117,808 円	( 10 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 16,080,164 円
支出合計		－	－	－	－	1,249,725,015 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,642,528,493 円　　－　　　　　　 1,249,725,015 円　　＝　　　　　 392,803,478 円 132,000 円／㎡