別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 日進 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人 印  TEL.

鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市藤塚６丁目５０番 ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 赤池 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 赤池駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因も見られず、今後も現状維持にて推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日進市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は周辺市町村に居住する一次取得者であり、他市町村 からの流入も多く見られる。日進市は名古屋市や豊田市のベッドタウン的性格を有しており、また、低金利等の影響も あり住宅地等に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向が持続している。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡～２５０ ㎡程度で２，５００万円～３，０００万円前後であるが、単価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の 高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地は画地規模が小さく、賃貸用の共同住宅を想定することが困難 であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、 比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日進 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [107.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日進市の人口は増加傾向にあり、根強い住宅 地への需要が見られ、地価は緩やかな上昇基 調を持続している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％