別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊明 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊明 -6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一 印  TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊明市二村台２丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 共同住宅も見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 前後 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＵＲ都市機構が開発した古く からの大規模住宅団地の一部 。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 前後駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であり、当分の間は大きな変動要因はなく現状どおりの状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊明市内を中心として名鉄名古屋本線沿線で類似する住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は同 一需給圏内に居住、通勤する一次取得者層である。駅からは離れており、近年は駅に近い住宅地域に人気が移る傾向に あるが、区画整然とした環境良好な大規模住宅団地の中にあり、その需要は依然として底堅いと判断される。需要の中 心となる価格帯は、土地が２０００万～３０００万円程度、新築戸建住宅は３５００万～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求め収益価格は試算しなかった。間口、画地規模の画地条件から経済合理性に見合う 賃貸住宅を想定することが難しいためである。当地域には共同住宅等も混在するが、自用目的の取引が中心であり投資 の収益性より居住性が重視されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指標である。従っ て代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊明 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [107.0] 100 [105.0] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型のインフラ整備や宅地開発等がない中で 、市内各所で底堅い需要に対応するミニ開発 が行われており、地価は依然として上昇傾向 を維持している。 地域要因に大きな変動はない。区画整然とし た良好な住環境にあり、堅調な需要が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％