鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岩倉０１０９ -553	岩倉市		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｂ岩倉０１０９ -510	岩倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ａ岩倉０１０９ -519	岩倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	Ａ北名古屋０１２４ -515	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	Ａ小牧０２２７ -51	小牧市		更地	（　）	不整形	北23m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,000	100 [ 100.9]	113,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 129,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	130,384	100 [ 104.2]	125,129		127,000
c	(　 ) 143,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,287	100 [ 100.4]	142,716		145,000
d	(　 ) 113,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,537	100 [ 101.8]	111,529		114,000
e	(　 ) 81,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,590	100 [ 75.3]	108,353		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

岩倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,204,843	4,140,226	13,064,617	11,410,000	1,654,617	（　0.9309） 1,540,283	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,820,535 円　　　　（　 56,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.49	ＲＣ4	988.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	632 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 26.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～４Ｆ：共同住宅（約５０㎡×４戸／階）

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.49	75.0	203.62	2,350	478,507	12.0	5,742,084
							6.0	2,871,042
2～ 4	居宅	238.95	85.0	203.11	1,476	299,790	3.0	899,370
							0.0	0
～

～

～

計		988.34	82.3	812.95		1,377,877		8,440,194
								2,871,042

⑨年額支払賃料	1,377,877 円　×　12ヶ月　＝　 16,534,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 812.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,534,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 871,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,562,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,440,194 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,871,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 561,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,204,843 円　　　　（　 27,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岩倉賃貸１０　　　　-2	1,302 ( 1,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,476 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ岩倉賃貸０９　　　　-19	1,322 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,450
c	Ｂ岩倉賃貸１０　　　　-4	1,465 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,591

岩倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	871,726 円	17,434,524　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	175,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,500 円	175,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,140,226 円　（　　　　　　 6,551 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 988.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,410,000 円（　　　　　 18,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,204,843 円
②総費用	4,140,226 円
③純収益　①－②	13,064,617 円
④建物等に帰属する純収益	11,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,654,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,540,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,820,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
岩倉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩倉 5-4

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　川地　秀和

印

TEL.

鑑定評価額

73,300,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩倉市栄町１丁目５番外				②地積　(㎡)	632 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	不整形 1:1	店舗、診療所兼共同住宅ＲＣ4	中層店舗兼共同住宅、営業所等が多い商業地域	南西26.8m県道、三方路	水道、ガス、下水	岩倉 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２６．８ｍ県道

交通

施設

岩倉駅北西方

330m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

岩倉駅北西方に位置する、一宮方面・小牧方面へと続く県道沿いの路線商業地域である。特に目立った価格形成
要因の変動は見られないが、岩倉駅徒歩圏内で、需要は底堅く推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩倉市、江南市、北名古屋市及び小牧市等の商業地域である。需要者の中心は近隣居住者を対象に各種店
舗等を営む中小企業・個人事業者及び開発目的で取得する不動産業者等である。岩倉駅から名古屋駅まで特急電車で十
数分でアクセスは良く、当地域は駅徒歩圏内で利便性が高く、需要は底堅く推移している。岩倉市内の商圏は小さく、
商業地の取引数は少ない。規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗、営業所、マンション等が多い商業地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分
考量すべきであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほ
ど収益性は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地
との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北名古屋 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 139,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[103.0]

100
[118.8]

[101.8]
100

116,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済等について不透明感があるものの、
緩やかな景気回復基調が続き、不動産投資意
欲は底堅く推移している。

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動
は認められない。

価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岩倉０１０９ -553	岩倉市		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ岩倉３１０９ -7	岩倉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m国道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ北名古屋０２２４ -40	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ａ北名古屋０２２４ -21	北名古屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,000	100 [ 101.9]	112,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.8] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 92,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	95,009	100 [ 78.5]	121,031		123,000
c	(　 ) 124,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	103,898	100 [ 90.8]	114,425		116,000
d	(　 ) 140,252	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	117,929	100 [ 101.6]	116,072		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

岩倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,642,083	3,878,966	12,763,117	11,410,000	1,353,117	（　0.9309） 1,259,617	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	29,293,419 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	271.49	ＲＣ4	988.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	632 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 26.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：フロアー貸し店舗、２階～４階；２ＤＫ　１２戸（各階４戸×３階）平均約５１㎡。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.49	75.0	203.62	2,142	436,154	6.0	2,616,924
							6.0	2,616,924
2～ 4	住宅	238.95	85.0	203.11	1,428	290,041	2.0	580,082
							0.0	0
～

～

～

計		988.34	82.3	812.95		1,306,277		4,357,170
								2,616,924

⑨年額支払賃料	1,306,277 円　×　12ヶ月　＝　 15,675,324 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 812.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,675,324 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 846,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,088,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,357,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,616,924 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 512,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,642,083 円　　　　（　 26,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岩倉賃貸０９　　　　-2	1,369 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ岩倉賃貸１０　　　　-3	1,259 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,325
c	Ｂ岩倉賃貸０９　　　　-3	1,305 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	1,436

岩倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	846,766 円	16,935,324　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,636,200 円	175,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,878,966 円　（　　　　　　 6,138 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 988.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,410,000 円（　　　　　 18,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,642,083 円
②総費用	3,878,966 円
③純収益　①－②	12,763,117 円
④建物等に帰属する純収益	11,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,353,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,259,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,293,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）