別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 尾張旭 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -20 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市井田町４丁目６３番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 三郷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 三郷駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか駐車場や事業所等も混在する住宅地域である。今後は住宅用途の土地利用比率が徐々に高まるも のと予測する。地価は横ばい乃至やや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尾張旭市東部の名鉄瀬戸線以南に位置する住宅地域である。需要者の中心は、市内または隣接する 瀬戸市等に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏外であるが、中心部と比較し住宅地として割安感があるた め、一定の需要が認められる。周辺地域の工場跡地ではハウスメーカーによるやや高価格帯の分譲住宅もみられた。土 地は総額で１，２００～１，８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も見られるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想定は 困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は実際の取引事例に より求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾張旭 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.5] [100.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾張旭市の人口は微増傾向。地価は、名鉄瀬 戸線徒歩圏や区画整理済みの住宅地等を中心 にやや上昇しているが、駅徒歩圏外や郊外は 概ね横ばい傾向。 住宅地としての割安感から一定の需要が認め られ、未利用地や工場跡地等では住宅用途へ の転換がみられた。地価は横ばい乃至緩やか な上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％