別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 尾張旭 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾張旭 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾張旭市大久手町中松原７２番２ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地が広がる中に住 宅が点在する地域 北6m市道 水道、ガス 三郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三郷駅北西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農地の中に戸建住宅が見られる住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も 見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市及び隣接市の名鉄瀬戸線を最寄駅とする市街化調整区域内の住宅地域の圏域である。市街化調 整区域内による制約により需給は限定的であるが、最寄駅や商業施設、公共施設等への接近性が比較的良好なこともあ り、地価は割安感から安定的に推移している。需要者の中心は、地縁性を有する尾張旭市内居住者であり、圏外からの 転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、画地規模により幅があるが、１㎡当たり概ね６～８万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心である。一方、公法規制等による制約から共同住宅の合理的な賃貸経 営は難しく収益還元法は適用できなかった。また、周辺地域には賃貸マンション等は見られず、収益投資目的の土地取 引は極めて少ない。よって、尾張旭市内の調整区域に存する取引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格であ る比準価格を標準とし、市場の需給動向、単価と総額との関連等を総合勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向、取引件数は概ね横這い である。名鉄瀬戸線徒歩圏内の住宅地の地価 は上昇傾向にあるが、その他の地域は概ね横 這いである。 市街化調整区域内のため、市場競争力は弱い 。地域要因に特段の変動要因は認められず、 地価は概ね横ばいにて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％