鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０２２０ -1	尾張旭市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
b	Ａ尾張旭０１０４ -502	尾張旭市		更地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
c	Ａ尾張旭０１０４ -543	尾張旭市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
d	Ａ尾張旭０１０４ -511	尾張旭市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
e	Ａ尾張旭０１２０ -544	尾張旭市		更地	（　）	正方形	南5.5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,384	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	109,586	100 [ 92.2]	118,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 142,105	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,242	100 [ 95.0]	150,781		155,000
c	(　 ) 161,256	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	135,186	100 [ 89.1]	151,724		156,000
d	(　 ) 172,596	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	144,837	100 [ 92.2]	157,090		162,000
e	(　 ) 92,421	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	86,979	100 [ 77.6]	112,086		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

尾張旭 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,674,412	1,125,068	2,549,344	2,361,750	187,594	（　0.9742） 182,754	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,153,500 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.78	ＬＳ2	223.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	15.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積約５６㎡）４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	111.78	100.0	111.78	1,237	138,272	3.0	414,816
							0.0	0
2～ 2	住宅	111.78	100.0	111.78	1,262	141,066	3.0	423,198
							0.0	0
～

～

～

計		223.56	100.0	223.56		279,338		838,014
								0

⑨年額支払賃料	279,338 円　×　12ヶ月　＝　 3,352,056 円
⑩a共益費（管理費）	115 円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 308,513 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,660,569 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 234,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,666,535 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	838,014 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,674,412 円　　　　（　 14,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-34	1,252 ( 1,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	1,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-33	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,333
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,500 円	33,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	468,068 円	3,900,569　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 341,700 円	33,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,125,068 円　（　　　　　　 4,378 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,361,750 円（　　　　　 9,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,674,412 円
②総費用	1,125,068 円
③純収益　①－②	2,549,344 円
④建物等に帰属する純収益	2,361,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,153,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
尾張旭 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 -8

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小椋　真一郎

印

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市白鳳町２丁目２２番				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	一般住宅のほかマンション等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	印場 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

印場駅東方

300m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏内に所在する戸建住宅を主に共同住宅等も見られる住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現
況を基調としつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張旭市及び隣接市の住宅地域である。需要者は、尾張旭市及び周辺市在住の住宅取得目的の一次取得者
層の外、建売分譲業者もその範疇に含まれると思料される。近隣地域は土地区画整理済の住宅地域で駅接近性に優り、
居住環境は良好で需要は比較的旺盛である。かかる需要を背景に不動産業者の宅地分譲等も活発で、地価は上昇傾向に
ある。市場での中心価格帯は土地２，５００万円前後、戸建住宅は４，０００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域等に所在する取引事例から試算しており、実証的かつ客観的な価格である。収益価格は最有効使用
の賃貸用建物を想定して試算しており、土地の収益性を適正に反映した価格である。近隣地域においては、自用目的で
の取引が中心であり、投資目的での取引はほとんど見受けられない。よって、本件では、実証的かつ客観的な比準価格
を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾張旭 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.9]

[102.9]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏及び区画整理済の住環境の良好な住
宅地の需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾
向にあるが、旧来からの住宅地は概ね横這い
傾向にて推移。

最寄駅徒歩圏内に所在し、土地区画整理済の
需要の堅調な地域であり、地域の需給動向等
を勘案すると、地価は微増傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０１０４ -502	尾張旭市		更地	（　）	正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
b	Ａ尾張旭０１０４ -505	尾張旭市		建付地	（　）	台形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
c	Ａ尾張旭０２２０ -22	尾張旭市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
d	Ａ尾張旭０１０４ -530	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、西2.5m、二方路		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,105	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	143,242	100 [ 97.0]	147,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.9] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 86,644	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 101.7]	93,252	100 [ 76.4]	122,058		126,000
c	(　 ) 121,542	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,028	100 [ 98.0]	124,518		128,000
d	(　 ) 97,371	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,130	100 [ 73.4]	130,967		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

尾張旭 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,782,144	996,421	2,785,723	2,601,450	184,273	（　0.9742） 179,519	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,079,977 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.78	ＬＳ2	223.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	15.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の各階ともに平均約５６㎡の共同住宅、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	111.78	100.0	111.78	1,337	149,450	3.0	448,350
							0.0	0
～

～

～

～

計		223.56	100.0	223.56		298,900		896,700
								0

⑨年額支払賃料	298,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,586,800 円
⑩a共益費（管理費）	70 円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 187,790 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,774,590 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 240,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,773,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	896,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,782,144 円　　　　（　 14,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-23	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,337 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-33	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,021 円	4,014,590　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 376,300 円	36,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 996,421 円　（　　　　　　 3,877 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,601,450 円（　　　　　 10,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,782,144 円
②総費用	996,421 円
③純収益　①－②	2,785,723 円
④建物等に帰属する純収益	2,601,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,079,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）