別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 知立 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛 印  TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市上重原町本郷１１２番４ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南5m市道、西側道 水道、ガス、下水 重原 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 重原駅東方 460m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市内の、名鉄三河線各駅から徒歩圏内に位置する一般住宅地域がその範囲となる。需要者は同一需給 圏内の事業所に勤める一次取得者層が大半を占める。土地は総額１５００～２０００万円程度、土地建物の総額で５０ ００万円程度までが需要の中心である。近隣地域は集落的要素も残る住宅地域であるが、刈谷市に近く、駅から徒歩圏 内であるため、需要は安定的に推移しており地価は上昇傾向を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算となった。当該標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、また画地 規模が小さいため共同住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反 映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の 公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [108.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 輸出は弱めの動きが続き、消費税引き上げの 影響を受けつつも、極めて緩和的な金融環境 や政府支出による下支えで景気は増加基調を たどっている。 特記すべき地域要因の変動はない。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％