別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東海 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳 印  TEL.

鑑定評価額 303,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市浅山１丁目１０８番 ②地積 　(㎡) 5,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ3 中規模の流通業務施 設等が建ち並ぶ工業 地域 北東16m市道、背面道 水道、ガス 聚楽園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６．０ｍ市道 交通 施設 聚楽園駅北方 1.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務地域であり、特段の変動要因は見当たらず、今後も物流の拠点として推移するものと予測する。地価水 準は緩やかな景気回復の中で横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢湾、三河湾、名古屋港等の臨海工業地域を中心とする工業地域の圏域である。需要者の中心は、湾岸 地域の利便性を活用した全国規模で事業展開する大企業等である。輸出割合が高い大企業の業績は好調であり、緩やか な景気拡大の中で地価はやや上昇傾向で推移している。工場用地の中心となる取引価格は、立地条件、規模等によって 様々であり見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は工場、物流を中心とする自己利用の生産活動が主体である。収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であ るため収益還元法は適用しなかった。したがって、本件の鑑定評価額の決定においては、市場の実態を反映した取引事 例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意し、市場の動向 等を総合的に勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [ 95.9] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱いながらも緩やかに回復基調である 。市内の工業地域は、需給が強くなりつつあ り、地価は横ばいからやや上昇傾向にある。 地域要因に変動はなく、地価は横ばいからや や上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％